上海商办市场上半年成交下滑40% 还有未来吗？

       2019年楼市调控政策从严，上海住宅市场不温不火，而今年的商办市场需求大幅下滑，商业市场成交同比下滑40%，办公市场成交同比下滑37%，小面积商业、办公支撑整个市场的份额，实体商业惨淡对传统商办需求冲击依然巨大。

　　与整体环境萎靡不振相反的是，市区高端盘崛起，内环内成交占比超3成以上，仅次于外郊环。上半年，外资PE大肆抄底北上广深核心地段商办写字楼，大宗交易频次明显增多，一线城市核心地段已经没有地了，而这些甲级写字楼、购物中心等存量资源本身就有巨大的价值。

　　而对非核心区域，2018年受到类住宅解禁及市场长期积压放量的刺激，2018年商办市场迎来一波井喷，今年开始这波需求被透支殆尽，从商业市场和办公市场双双滑铁卢来看，后市信心严重不足。

　　今天，我们从上半年上海商办市场供应、成交、环线、区域、项目等多角度分析上海商办市场的特征与趋势。

　　市场供求价

　　2019年起，商办市场连续三连跌，交易量几乎触底，6月商业和办公市场终于有所起色，尤其是办公市场成交环比上涨166%，2019年首次突破十万方，给萎靡不振的办公市场打一针强心剂。半年度来看，上半年供应和成交同比皆大幅下滑，商办市场一方面需求被透支，一方面市场不被看好。

       市场环线结构回顾

　　半年度来看，商办市场成交周期较长，但基本遵循供应越多成交越多，外郊环供应和成交最多，上半年外郊环共供应44.87万平米，成交34.12万平米，去化率高达76%，去化情况良好；内环内供应和成交倒挂，上半年共供应11.37万平米，成交30.27万平米，去化率266%，主要由于内环内的稀缺性和保值性，去库存较快。

       项目排名

　　项目来看，虹口区北外滩板块的一方大厦一举拿下2019年半年度成交面积、成交金额、成交均价三料冠军。地处北外滩中央商务区核心地段，包括两幢18层办公楼及零售裙楼，可租赁总面积约为7万4400平方米，其中办公楼面积约为4万7500平方米，零售面积约为2万6900平方米。该项目是地铁12号线国际客运中心站上盖，交通便利。

商业市场分析

　　量价走势

　　相比2018年，上半年明显低位运行，月均去化6.69万平米，远低于2018年商业市场的月均去化9.67万平米。

       成交环线结构

　　从半年度来看，主力成交区域依然是外郊环，其次是内环内。上半年外郊环共供应21.04万平米，成交17.52万平米，去化率达83%；内中环无供应但成交占比达24%，上海中环线内新增商业体已经很稀缺，即使没有供应也在慢慢的去库存，内环内上半年共供应1.69万平米，成交9.62万平米，去化率高达569%。

       成交区域结构

　　2019上半年，浦东新区商业成交面积第一名，共去化7.03万平米。南汇区供应量最大，但成交并不理想。

       从规划来看，浦东新区2035年规划，提升商务设施集聚度，以中央商务区及城市副中心为核心，依托主城区“十”字形发 展轴和公共活动中心形成若干商务集聚区。重点打造陆家嘴-世纪大道、世博前滩地区、花木-龙阳路城市副中心、张江城市副中心、金桥城市副中心、川沙城市副中心、南汇新城中心、国际旅游度假区、浦东枢纽等商业商务集聚区，作为国际经济、金融、贸易、航运中心建设的重要承载空间。

　　项目排名

　　富源置地广场摘得2019半年度商业市场成交桂冠，上半年共成交3.73万平米，货值32个亿，地理位置是得天独厚最大的优势。

       办公市场分析

　　量价走势

　　2019年上半年月均去化8.09万平米，同样远低于2018年办公市场的月均去化11.36万平米。从2月份起，办公市场首次突破10万方，去年大规模供应下，库存积压非常高，导致去库存周期一路飙升。

　   成交环线结构

　　半年度来看，内环内表现优秀，成2019年上半年成交最大环线。上半年内环内共去化263套，成交面积20.65万平米，占比43%。从供应来看，内环内仅供应9.68万平米，去化率达213%；其次是外郊环，共去化862套，成交面积16.60万平米，占比34%。从供应来看，上半年外郊环供应23.83万平米，去化率69.66%。

       成交区域结构

　　从半年度来看，闵行区供应面积最大，成交面积也最大。2019年上半年，闵行区供应11.7万平米，成交11.52万平米，当之无愧的热门核心商务区，其他办公市场热门的主城区如徐家汇、陆家嘴供应相对有限，非主城区除了闵行、松江、青浦等，供需矛盾还在，导致办公市场热门区域供应少，冷门区域没人买，库存难去化。

       项目排名

　　单项目来看，金融街融府摘得2019上半年办公市场成交面积冠军。金融街融府是集住宅、商铺、办公于一体商业综合体，位于上海火车站北广场区域，周围靠近火车站、高架等人流量巨大的集散场所，周边环境并不算好，但本次交易主要为办公项目，优势反而明显，周边1、3、4线轨交上班极其便利，从成交价来看，办公项目价格极其便宜，住宅均价超9万元/平米，商铺均价超7万元/平米，但办公均价仅有16000多元/平米。

       商办库存分析

　　商业库存情况

　　由于本月库存余量小幅下滑至1027.17万平米，去化周期直线升至192.86个月，依然处于高位。从趋势来看，自2017年开始库存面积反应为高-低-高的走势，而3个月移动去化周期则是低-高-低的趋势，库存面积与去化周期呈现反相关。造成这一走势的原因，是2017年商业市场几乎没有供应，在销量不高的情况下库存依然是缓慢下滑的，而2018年供应开始大幅增加，但市场并没有如预期强增长，反而疲软乏力，从而导致商业库存不断走高。

　   办公库存情况

　　办公市场库存余量小幅下滑至867.89万平米，存销比降至146.90个月。办公市场销售不景气原因很多：一：部分类住宅被解禁后，销售窘境依然不变；二：“双创”精神影响下，共享办公崛起，租赁需求上升，购置需求下降；三：供应结构错配，大宗交易趋于频繁，中小户型入市量低，小微企业、创新企业等需求被平抑等。