下半年楼市走向已清晰 因城施策、一城一策仍将严密实施

       从抢人大战到政策收紧，从拿地“热潮”到一城一策、一区一策，从楼市“小阳春”到回归平稳，上半年楼市很是热闹。下半年，稳地价、稳房价、稳预期的目标是否能顺利实现，楼市将何去何从——

　　今年以来，房地产市场调控坚定实施“一城一策”，主管部门预警提示，为市场过热苗头敲响警钟，多部委表态坚持“房住不炒”定位。总体而言，上半年楼市保持平稳态势。下半年的房地产市场又将呈现哪些特征?

　　政策密集发布楼市基本稳定

　　相对于2018年下半年，2019年上半年全国重点城市普遍回暖，重点城市二手房成交量环比增长50%以上，同比持平;大部分重点城市新房成交量增长;土地市场也走出去年下半年“低谷”。

　　一线城市基本迎来小阳春。以上海为例，上半年二手房成交同比增加48.7%，增速居重点14城首位。再看北京，今年前5月北京新房成交就同比增长了1.6倍，新房分流效果显著。

　　与此同时，由相关研究机构发布的《2019中国房地产半年报》显示，上半年全国重点城市房地产市场(主要为一线城市和区域中心城市)从低迷中走出，但回暖并不稳定，市场整体表现出“前高后低，分化加剧”的特点。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，楼市短暂的小阳春是今年上半年楼市的一个特点。大部分城市在3月集中释放完需求之后，马上显现疲态，整体二季度月均成交比3月减少21.5%。很多在一季度均价表现出上涨迹象的城市，二季度均价走向平稳或重新掉头向下。

　　分析认为，这主要与政策调控相关。2019年4月19日，中央政治局会议再次重申坚持“房住不炒、因城施策”的主基调。此外，地区调控加码、银保监会和住建部及央行的政策相关，使购房者购房预期走弱。

　　据了解，从2019月4月19日开始，房地产调控政策再次出现收紧趋势，最近2个月，特别是5月、6月，房地产调控政策频繁出现。中原地产研究中心统计数据显示，2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，同比增长31%。仅6月单月，全国房地产调控政策次数高达46次。

　　可以说，2019年来，各地楼市政策的密集程度也处于历史前列。除了房地产政策本身持续多政策密集发布，在最近两个月各地人才政策与房地产相关的也非常多，也是最近数年的高位。

　　整体年内累计看，全国已经有接近百城发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%。各种关于人才落户、住房补贴、人才住房优先购买等政策，在一二线城市、三四线城市都有分布。整体看，全国出现了一轮密集的吸引人才政策潮。特别是部分二线城市，房价上涨加速，最主要的一个原因就是人才政策变相地放开了限购等政策。

　　其次，楼市预警、约谈、问责机制再次出现。相比之前从2018年四季度开始的宽松潮，最近2个月多地政策再次出现明显的收紧，特别是海南、广州、苏州、合肥等继续针对房地产调控中部分环节加码调控。

　　从政策层面来讲，5月下半月银监系统再次针对房地产融资等加强监管。银保监会公布2019年银行机构“巩固治乱象成果促进合规建设”工作要点，严查房地产违规融资。

　　只要信贷政策不出现明显变动，其他政策的调整对楼市影响非常有限。张大伟表示，整体看，2019年的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多，但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。

　　除了2019年全国房地产调控政策继续密集发布，公积金政策也非常密集。大部分城市都调整了公积金缴存基数，很多城市也拓展了公积金提取使用范围，不仅仅是购房才能使用。

　　因城施策特征明显

　　2019年上半年，在“房住不炒”的政策总基调下，各地政府根据房地产市场情况进行因城施策以确保市场平稳运行。对于全国楼市在新阶段运行的特征，据中指控股判断，2019年全年全国房地产市场将呈现“市场规模高位回落，价格稳字当头，投资、新开工中低速增长”。

　　据了解，在新的政策和市场环境下，全国楼市略有降温，上半年重点城市商品住宅成交规模稳中略降，龙头房企的销售规模增长乏力，不同城市之间的市场分化更加明显。

　　首先，龙头房企规模增长乏力，部分品牌房企销售不增反降。今年以来，多数龙头房企调低了销售目标，与去年规模高速增长不同，近9成的房企将销售目标的增速控制在30%以内。

　　从上半年销售情况来看，排名前三名的依然是碧桂园、万科、恒大三家巨头房企，但是三家房企中，碧桂园和恒大的销售规模相比于去年有所下降，其中，碧桂园销售金额为3895.4亿元，比2018年同期下降5.56%，恒大销售金额为2825.4亿元，比2018年同期下降7.05%。

　　前10名房企中，除了中海地产和华润置地外，其余房企的规模增速相比于去年的增幅均不超过30%。同时，在市场环境变化和融资趋紧的情况下，不仅中小房企度日艰难，不少龙头房企也出现了掉队的情况，华夏幸福、泰禾集团、绿城中国的销售额相比去年出现大幅下降的情况。

　　其次，一、二线城市限房价政策从紧，影响一、二手房市场格局。在热点城市限房价的政策实施后，截至今年上半年已经形成阶段性影响。由于限房价政策从严，热点城市的新房房价得以有效控制;随着越来越多限房价的项目入市，使得热点城市的新房成交量有一定程度的回升，由于新房成交分流了部分二手房的成交量，二手房市场呈现降温的态势。

　　以北京为例，今年上半年，北京新房市场成交量大幅上涨，而成交均价小幅下降，二手房市场成交量下降，成交均价小幅上涨，形成这样差异的背后就是北京新房市场中限房价项目已经占北京商品房总成交量的57%。

　　最后，全国各个城市楼市持续分化，板块轮动继续，西部核心城市房价上涨明显。从今年上半年来看，重庆、武汉、西安、成都、郑州等中西部核心城市房价上涨比较明显。由于此前房价先上涨的东部城市、中部城市已经执行了较为严厉的调控政策，此次，房价上涨明显的区域主要集中在西部城市，板块轮动效应依然明显。此外，政策方面，苏州、西安等加码调控，南京、佛山等局部放松调控，更多二三线城市调降人才落户门槛，“因城施策”的特征明显。

　　从不同级别的城市来看，一线城市相比于去年均有不同程度的“回暖”，前期积压的购房需求在持续平稳释放;二线城市成交表现与去年大体持平，东南沿海地区的核心城市诸如宁波、福州、苏州、天津、厦门市场均有明显回暖，而长沙、青岛、大连等困于政策面紧绷与需求透支双重因素，成交热度低迷不振。广大三四线城市尽管政策环境依然较为宽松，但受购买力所限，加之棚改货币化安置的收紧，下半年项目去化情况有所下降、成交逐渐疲软。

　　“稳”“严”“紧”或将成关键词

　　展望下半年楼市，大致能够用“稳”“严”“紧”三个字进行概括。

　　首先，稳定一直是中央对楼市的要求，也是地方政府需要达到的目标。上半年，楼市经历了“小阳春”到趋于平稳。展望下半年，总体上，稳地价、稳房价、稳预期的要求将得到进一步落实，调控不力的城市将继续被问责。既要防止房价过快上涨，又要避免大起大落。

　　目前，很多城市都出台了人才落户、住房补贴等政策，但有些政策仍不完善。未来各地在做好人才引进工作的同时，会进一步打击投机炒房行为，查缺补漏，稳定市场预期，警惕房价在个别城市过快上涨。

　　同时，严格监管也将进一步得到落实。上半年，有关部门针对房地产融资等加强监管，预计有关部门下半年将继续严查房地产领域违规融资，防范和化解金融风险。同时，预计各地住建部门将继续严查房地产企业和中介机构的各种违规行为，保持良好的市场秩序。

　　此外，对于一直变化的市场而言，房地产调控政策也将持续不断地发挥作用。因城施策、一城一策仍将严密实施，楼市出现过快上涨势头的，地方政府可能继续收紧政策，预计还将出台更严格的调控措施。

　　(房掌柜整理自经济日报、中国产经新闻报、新京报)