年内楼市调控政策超200次 房地产投资“稳字当先”

国家统计局5月份发布的数据中，一些指标增速在回落，但房地产投资的增速还是保持上升态势。6月份房地产投资走势是否会继续回升，引起市场关注。

国家统计局新闻发言人刘爱华表示，房地产投资平稳增长背后的原因，一方面是新开工面积保持了平稳较快增长，另一方面是对房价未来预期比较稳定，这两方面支撑了房地产投资目前的平稳态势。

摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊在接受《证券日报》记者采访时表示，房地产开发投资同比连续两个月增长。地产新开工面积增速的持续回升、PMI建筑业景气度的提升也暗示了地产行业的回暖。政策层不断强调“房住不炒”表明房地产调控政策发生转向的概率很低，加上棚改力度逐步减弱，房地产投资压力明显加大。但随着房地产库存持续下降，以及刚性需求的逐步累积，房地产销售呈现回暖迹象。鉴于销售回暖带来的现金流改善以及目前整体市场融资环境改善，未来房地产投资可能会出现稳中有升的趋势。

中原地产研究中心统计数据显示，5月份全国房地产行业调控高达41次，4月份达60次，3月份仅发布房地产调控政策15次， 2月份21次，1月份68次。 2019年前5个月，房地产行业发布调控政策高达205次，与2018年同期的159次相比上涨接近30%。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，最近2个月多地房地产调控政策再次出现明显收紧，特别是海南、广州、苏州、合肥等地继续针对房地产调控中部分环节加码调控。年初至今，目前的房地产政策依然是除信贷以外的政策微调越来越多，但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。

对于下一阶段的动向，刘爱华表示，从整体的房地产市场发展来看，还是要按照中央提出的因城施策、一城一策的总原则做好调控工作，最终做好稳地价、稳房价、稳预期的工作，促进房地产市场平稳健康发展。

6月2日，民生银行产业发展研究中心研究员郭晓蓓在接受《证券日报》记者采访时表示，监管部门6月份还是会坚决贯彻房地产调控政策，扎实推进解决房地产市场问题。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，城市既要满足刚性和改善性的住房需求，同时又要坚决避免投机者借机“钻空子”，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，防止房价大起大落。同时，建立健全城乡要素合理配置的体制机制，解决农业转移人口市民化的问题。

易居研究中心研究总监严跃进对《证券日报》记者分析表示，下半年市场有不确定性，企业还是会加快销售。

由于房价地价涨幅较大，近两个月来，全国累计已经有十座城市被住建部点名进行房价预警。近期，银监会等监管部门采取一系列措施严格监控，多地房贷利率上浮的消息随之而来，而此轮房贷利率的上升主要出现在二三线城市。

《证券日报》记者近日发现，南京地区多家银行接到紧急通知，首套房利率重新上浮15%，二套房利率上浮20%，目前额度和放款的时间没有太大的变化。

不过，“上有政策，下有对策”，记者调查发现，有部分房产中介宣称“有门路”，可协助客户从其它的特殊渠道获得贷款利率的优惠。

南京部分银行首套房贷利率上浮20%

《证券日报》记者近日以需要贷款买房为由咨询了南京地区多家银行的贷款部门。

据记者了解，南京地区的工商银行、建设银行、农业银行、中信银行、招商银行、中国银行、交通银行、北京银行、华夏银行、光大银行、兴业银行、广发银行等在内的多家银行网点。在首套房贷款利率方面，各家银行个贷经理的口径一致，都表示：“房贷利率的上浮是近期才调整的，目前首套房贷款利率为基准利率上浮15%，二套房贷款利率上浮20%。”另外，个别银行的首套房贷款利率最低上浮20%。

当记者问及利率是否能有折扣优惠时，上述银行的个贷经理表示，由于央行政策规定，目前接到上级通知，首套必须按规定执行上浮15%，没有任何的折扣优惠。据记者了解到，此前部分银行对于优质客户、存款客户以及对银行贡献度大的客户是可以实行利率优惠，最低的时候可以做到上浮5%。

以某股份制银行支行为例，工作人员告诉《证券日报》记者：“如果资质、工作单位、收入、信用等都符合标准，目前申请到基准利率上浮15%。如果房贷已结清的，二套房利率可以按照首套房来执行，但是首付比例暂未调整。”

某国有大行支行的个贷部门的工作人员告诉记者：“目前首套房利率执行上浮15%，之前是可以做到上浮5%或者上浮8%，但是现在又调回来了”。对方同时表示，具体利率水平也与贷款客户的资质有关，最低是上浮15%，如果资质有问题还会进一步上浮。

某城商行支行的相关工作人员表示，该行首套房利率是在近期调整为上浮20%，“之前首套是上浮15%，同时还要满足在行里的存款资金达到40万元以上。目前哪怕是在行里购买产品也不行，因为上头有规定不能低定价。主要是因为买房的人多，监管部门要调控房市。”

另一家股份行某支行的客户经理表示，银行现在执行首套房利率上浮15%。记者询问是否一直如此，对方同样表示是“近期根据上级分行的要求上调，目前南京地区大部分银行都将首套房贷利率上调。”

房产中介自称“有门路”

在强监管下，银行房贷利率优惠虽然遭遇封堵，但记者调查发现，有房产中介宣称“有门路”，可协助客户从其他的特殊渠道执行首套房利率上浮10%，而且对于资质有瑕疵的客户可以进行“包装”，但是要收取一定的费用。

据了解，中介公司所谓的从其他的特殊渠道其实就是通过担保公司这一平台，由他们来对接银行。

在《证券日报》记者咨询过程中，部分房产中介的工作人员对本报记者表示：“目前如果不通过担保公司的话，各大银行都是按上浮15%来执行，而按照此前上浮5%、上浮10%是不可能的。并且，客户的资质也要达到要求，例如申请人工作单位好，工资证明与工资流水匹配良好，月还款超收入的两倍、信用好、房龄新。”

南京地区某房产中介告诉记者：“在您的资质各方面条件比较好的情况下，如果是全商贷贷款利率最低能做到上浮10%，如果是组合贷最低能做到上浮12%，并且要在银行购买3000元的一月贷产品，而且客户可以指定下款的日期，从审批到下款的时间为1个月左右。”当记者继续追问“一月贷”这款产品是银行的产品还是担保公司的发的产品时，该中介表示，“这款产品在不同的渠道发行名称也不同，而且这3000元是由银行和担保公司来分账的。”

“正是因为购买这款一月贷的产品，银行才会加急下款，一个月左右就可以向客户放款，否则需要按正常程序排队放款，一般情况需要3至4个月”。上述经纪人继续补充道，“对于资质有瑕疵的客户，我们可以找担保公司帮您包装，由于每个客户的情况不同，所需要支付的价位也不等。具体来说，如果是流水不够需要支付1000元，如果是收入证明达不到标准则收费500元，如果是房龄在1999年之前的收费500元，如果征信逾期时间不长的收费500元，如果是连续逾期，则根据逾期时间，收取的费用在2000至3000元之间。但是对于有案底的、拉黑、失信的客户，银行都不会同意批贷。”

“我们公司只与担保公司合作，由担保公司和银行对接，目前10%以下上浮利率已经没有，现在只有个别银行能做到上浮10%，但是担保公司不愿意透露哪家银行，只有在贷款的当天他们才会联系银行来操作。”另一家房产中介公司的工作人员告诉记者，还需要向担保公司支付2000多元手续费，而且有些银行要求在该行购买产品，成为VIP客户，具体的金额需要面谈。另外，对客户的资质也有要求，例如好信用、高收入人群，月收入要达到还款额的两倍。

当本报记者表示担心风险大，上述工作人员则表示，“我们中介会与您签订书面协议，如果贷款利率无法审批通过我们公司会全额退款。”此外，据上述工作人员介绍，如果要做假材料，一般是1万元起步，具体情况需要提交材料当面谈。