均价约2万/㎡！南京刚需未来买房 三大“主战场”已现

4月30日，南京楼市的一场史诗级土拍大戏，可谓轰动全城。在这场土拍里，8幅地块集中出让，其中6幅涉宅地块全部触顶最高限价。

需要注意的是，这次土拍结束后，南京的江宁谷里、禄口，仙林龙潭等区域获得了刚需板块新认证，未来这些区域房价或将成为南京2万/㎡左右新房供应的主力板块。

下面，我们来具体看下目前江宁谷里、禄口，仙林龙潭三个板块内的新房市场，以及土地储备情况：

01

江宁谷里：地价站稳1万+/㎡，区域内自然环境优越，主打低密楼盘

说到江宁谷里，相信多数人都熟知其拥有稀缺的自然环境和人文资源。正是因为区域内独有的自然环境，近年来谷里板块在售楼盘一直以低密的别墅项目为主，比如南京碧桂园、瑞安翠湖山、碧桂园湖光山色等盘。

直到2018年5月，江宁谷里的土地市场开始“更新”了。去年5月30日，江宁谷里G15地块被中建一局以总价1.68亿元竞得，楼面价10949元/㎡，未来现房销售。同年11月份，中建一局谷里G15地块规划出炉，拟建6栋6F低密住宅。

（中建一局谷里G15地块效果图）

在中建一局谷里G15地块规划公示之后，就有业内人士表示该项目未来房价势必将突破区域住宅售价天花板。

由于需要现房销售，中建一局谷里G15地块自出让至今还没有上市，所以整个谷里板块近年来新房市场没有新鲜血液注入。直到今年4月底的一场土拍，江宁谷里再次迎来一幅地块出让，即德信拿下的谷里G11地块，楼面价11558元/㎡。

2018年到现在，从江宁谷里区域出让的两幅地块地价不难发现，如今谷里板块地价已经站稳1万+/㎡，再加上这幅地块的容积率均不超1.1，打造的都将是更为宜居的低密产品，可以预料到，待这两幅万元地块项目上市时，房价卖到2万+/㎡应该问题不大。

二手房方面，中建一局谷里G15地块旁边安置房小区环绕，体量最大的新民花苑小区二手房挂牌均价不到1.3万/㎡左右。这与目前区域内在售的普通商品住宅——远洋山水（均价19029元/㎡）相比，价格便宜不少。

（数据来源：链接二手房）

目前，江宁谷里区域的配套相对匮乏，板块内大型商业、医院、优质教育资源等配套基本是一片空白，尤其是公共交通的短板，或将直接制约未来板块房价上限。

但不得不承认的是，眼下江宁谷里板块俨然已成为南京又一崛起的新兴刚需板块，而且板块地价起点就已是“1”字头了。

02

江宁禄口：高价地扎堆 新房储备充足 板块房价可能突破“2万”大关

作为传统的刚需重镇，近几年江宁禄口一直是南京楼市的焦点板块。随着翠屏城卖完收官，禄口限价老盘全面绝迹。接下来，禄口楼市将开启“万元地”新盘角逐的全新局面。

不仅如此，如今禄口区域除了储备了一批高价地新盘外，去年底至今，板块内又集中出让了4幅地块，地价在7024—11535元/㎡，而且这四幅地块都不需现房销售。

应该说，2019年是禄口现房销售高价地集中上市的一年，与此同时，板块内前不久的出让的多幅地块，预计都会力争在今年上市，这意味着禄口今年的新房库存会相当充足。至于新盘上市房价如何，从中骏融信雍景台和红豆香江华庭两盘的放风价来看，大概率会在2万/㎡左右徘徊。

（中骏融信雍景台沙盘 1、2、8、9#为预计首开住宅楼栋）

值得一提的是，禄口高价地新盘上市时的价格，基本就会成为当下禄口板块全面的房价标尺，显然后面接棒上市的无需现房销售的纯新盘，无论地价多少，基本会参考高价地新盘的价格上市。其实，目前南京楼市的其它板块已有类似的情况发生，譬如江北的雨山路板块，区域内保利云禧地价比雍宁府地价高出了8000+元/㎡，结果两盘房价基本一致，都是贴着3万/㎡限价红线上市。

总之，相较之前我们对于禄口板块的认知，现在的禄口板块已然成为了一个“升级版”的刚需板块，这是不争的事实。倘若禄口房价真卖到2万/㎡，相信区域内的楼盘将会面临较大的市场考验。

03

仙林龙潭：南京新晋刚需板块，区域内品牌房企相继进驻

相比江宁谷里、禄口两个板块，仙林的龙潭新城板块对于绝大多数南京人来说，都稍显陌生。

龙潭新城，这个近年来新兴崛起的板块，随着中骏和东原两家品牌房企的杀入，悄然走进了南京买房人视野。

2018年6月22日，龙潭新城G22地块被中骏置业以总价13.9亿拿下，成交楼面价6369元/㎡。在拿下龙潭G22地块后，中骏找来了合作伙伴——东原，联合开发这幅地块，后期地块案名定为“中骏东原璟阅”。

目前，中骏东原璟阅售楼处和样板间已经公开，项目首开在即，精装高层放风均价不到1万8。

（中骏东原璟阅沙盘 3、5、6、8#为预计首开楼栋）

而在日前的土拍中，龙潭新城又出让了G09、G10两幅宅地，分别被正荣和荣盛两家大牌开发商斩获，楼面价分别为8478元/㎡、8452元/㎡。加上两幅地块的竞自持面积，实际楼面价更高。

所以，时间间隔不到一年，龙潭新城的地价就涨了2000+元/㎡，区域内再添两大品牌房企，不得不说土拍助力使得当下龙潭新城的热度不断攀升。

要知道，在中骏、正荣、荣盛等一线大牌没有进驻之前，龙潭新房市场几乎是一片空白，如今多家品牌房企相继进驻，区域内品质人居氛围正在形成，寓意着南京又一个刚需板块正应运而生。

虽说龙潭新城距离南京主城中心相对偏远，但是区域内房价貌似并没有偏向刚需，未来板块房价直奔2万/㎡，或已成定局。

就目前而言，龙潭新城的基础配套尤为匮乏，区域内最令人期待的利好，是规划中的S5号线（宁扬城际）会在板块内设立站点。这为龙潭新城对接仙林，打下了基础。

写在最后：

随着南京一众刚需板块土拍地价不断刷新，可以预料到未来几年内，对于纯刚需购房者来说，2万/㎡左右的房价，将会成为入门级。届时，江宁禄口、谷里，仙林龙潭等板块无疑会是刚需买房的主战场。