保利地产高速扩张背后：高价地难解套 吃掉利润逾20亿

销售额、利润大幅提升，依旧难掩保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH，以下简称“保利地产”）多宗高价地入市难的困境。

　　保利地产日前披露计提存货跌价准备情况，多个项目合计计提存货跌价准备金额达到23.4亿元，减少2018年归母净利润20.1亿元。

　　记者梳理获悉，计提减值项目多为保利地产在2016年和2017年大举扩张时所获取的高价地，其中不乏地王项目。在楼市调控趋严的背景下，这些高价地项目与市场行情存在明显的落差，入市举步维艰。受访业内人士称，高价地入市销售的难题在行业较为突出，目前市场并未完全好转，即使没有限价政策，高价地项目也要面临亏本出售的局面。

　　近日，记者走访保利地产此次计提减值的两个广州高价地项目，其中一个项目为区域地王。两个项目均已建起多栋高楼，但拿地两年半后也未入市销售，亦无楼盘宣传和预售信息，而且此时的区域房价明显低于项目实现盈利的水平。

　　多个高价地项目计提跌价

　　保利地产此次对可变现净值低于存货成本的项目计提相应的跌价准备，所涉及项目共有7个，包括合肥（楼盘）保利海上明悦、广州保利广钢219项目、广州保利广钢224项目以及厦门保利同安新城通福路项目等。

　　国泰君安证券分析师刘斐凡告诉记者：“在房地产行业走弱、房价下跌的时候，上市房企计提存货跌价的情况是会有的，这会减少当年的利润。”

　　这是保利地产近年来存货跌价准备计提金额最为明显的一年。上述项目合计计提存货跌价准备金额达到23.4亿元，减少公司2018年末总资产23.4亿元，减少2018年归母净利润20.1亿元。

　　记者梳理获悉，保利地产上述项目在2016年和2017年期间相继竞得，多数属于高价地块，其中包括地王项目。这两年正是保利地产大举扩张的时期，也是行业地价攀升的主要阶段，其新拓展项目分别为112 个、 204个，远超2015年的50个，总成本分别为 1214 亿元和2765亿元。

　　在被视为“地王年”的2016年，保利地产接连竞得广州保利广钢219项目、广州保利广钢224项目，楼面价均达4万元/平方米，刷新区域地价水平。19.44亿元竞得的合肥保利海上明悦同是区域地王项目，溢价率达383.33%，住宅楼面价1.2万元/平方米。2017年土地竞拍热度未减，保利地产拿下厦门3个项目的代价不低，各自楼面价约3万元/平方米左右。

　　据2018年财报，上述项目整体开发进度缓慢，累计签约面积均显示为0，即未贡献销售收入。而且，大部分项目累计开工面积为0，项目开发建设未有实质性推进。

　　存货减值已多少反映出保利地产上述高价地项目入市的严峻局面。房天下官网显示，合肥保利海上明悦所在的瑶海区住宅项目均价在9000元~1.7万元/平方米之间，普遍多数在1.3万元左右，与合肥保利海上明悦的1.2万元住宅楼面价接近。此外，厦门同安区的房价水平也仅在2.5万元/平方米的水平，出现“面粉贵过面包”的情况。

　　“高价地入市难题在行业中确实比较突出，尤其是一线城市和大部分东部中部的二线省会城市，基本上都面临这样的问题。”同策集团首席分析师张宏伟告诉记者，现在市场没有完全复苏好转，房企面临去化压力，“即使没有政府方面的价格指导限制，高价地项目也很难入市销售。这些项目一旦要卖，大多数也是亏本的。”

　　广州区域地王仍未入市

　　早些年，保利地产被视为广州广钢新城的最大赢家，其在广钢新城接连拿下了多个项目，是广钢新城目前拥有项目数量最多的开发商，业内由此将广钢新城戏称为“保利新城”。

　　广州保利广钢219项目、广州保利广钢224项目2018年计提存货跌价准备金额分别为3.8亿元、7.1亿元，在保利地产此次计提存货跌价准备总金额中占比近半。

　　时间回溯至2016年11月，彼时保利地产风头正劲，在广州土地市场频频出手，其先是以25亿元拿下广钢新城AF040219地块，4.16万元/平方米的楼面价刷新区域地王纪录，让市场哗然。时隔3天后，保利地产又以40亿元的大手笔拿下邻近的广钢新城AF040224地块，该地块虽未打破由保利地产自己创下的区域地王纪录，但楼面价同样高达4.11万元/平方米。而且，AF040219地块和AF040224地块配建面积分别为2.12万平方米、4.05万平方米，在规划容积率面积中的占比分别达到26%、29%。

　　2013年12月，广州发布《广钢新城控制性详细规划（修编）通告》，明确把广钢新城功能定位为特色宜居新区。最早的几批土地楼面价在1.4万~2万元/平方米之间。

　　而让保利地产更为“尴尬”的是，时隔一个多月后推出的广钢新城AF040218地块，最终成交的楼面价也仅为2.2万元/平方米。

　　2019年，保利地产在2016年拿下的广钢项目正在提速建设。截至2018年末，AF040219地块和AF040224地块的累计开工面积为0和4401平方米。

　　近日，记者走访了解到，AF040219地块和AF040224地块被铁皮墙围蔽，里面已建起了多栋高楼，绿网围绕的工地传出作业声。不过，记者在工地周边并未见到销售中心，也没有看到任何项目案名的字眼和宣传海报。

　　值得一提的是，保利地产为AF040219地块和AF040224地块引来“外援”。早在2016年，保利地产就在相关拿地公告中提到引入合作方共同开发的打算，但引入合作方的动作直到2018年才完成。

据广州住建局官网信息，广州市保越房地产开发有限公司（以下简称“保越地产”）为AF040219地块和AF040224地块的建设单位。工商信息显示，保越地产成立于2016年6月30日，此前股东为广东保利房地产开发有限公司。2018年3月21日，股东新增了芜湖（楼盘）长开投资中心（有限合伙）和西藏（楼盘）双驰企业管理合伙企业（有限合伙），前者专注投资，后者涉及企业管理。天眼查显示这三者的股份占比依次分别为70%、20%、10%。

　　此外，记者查阅广州住建局官网获悉，引入合作方不久，保越地产在2018年5月以后获批多个关于AF040219地块和AF040224地块的施工许可证，这也意味着这两个项目在拿地一年半后才开始动工。

　　地王周边上演“抢客”戏码

　　此时，保利地产广钢新城高价地项目正面临着日益激烈的市场竞争。作为广州主城区置业热门板块，这片集聚各大品牌开发商的区域现已展开一场关于楼盘销售的抢夺战。

　　日前，记者在走访中发现，由于楼盘密集，广钢新城“抢客”现象激烈，人流较为集中的开拓路俨然成为楼盘一条街，区内不少位置较远的楼盘在开拓路周边也设立了新营销中心，而且提供接驳车接送客户看房。

　　此外，区内各大楼盘在关键位置挂起宣传海报，“中央公园头排物业”“加10万多10平方米”“现楼社区”“全城争藏”等字眼随处可见。而且，为了抢夺客户，几拨销售人员直接在街上手拿宣传海报，向路人及过往的车辆推介项目。另外，有区外的楼盘甚至也来抢夺客户，在广钢新城显眼位置挂上了大幅宣传海报。

　　据销售人员的介绍，目前广钢新城在售楼盘普遍在5万元/平方米左右。邻近保利广钢219项目、保利广钢224项目的珠江金茂府售价约4.5万元/平方米，保利和光晨樾以及保利碧桂园公园大道，主要户型的售价分别为5.3万元/平方米、5万元/平方米。

　　在广州住建局官网，记者并未查到保利广钢219项目、保利广钢224项目的预售信息。

　　“这两个项目的销售单价可能要接近6万元才能实现盈亏平衡，在开盘的初始阶段可能会面临亏损，销售压力比较大。”地产经济学家邓浩志向记者分析，在接下来的两年内，广钢新城房价可能会有一定程度的上升，但幅度不会太大，因为目前广钢新城以及周边区域的供应比较充足，“而且，如果房价上涨过快的话，也容易引来楼市调控。”

　　事实上，保利地产广钢新城高价地入市销售遭遇困境，与拿地后广州楼市调控升级不无关系，市场在限购、限价、限售等措施的影响下迅速降温。

　　据中原地产向记者提供的数据报告显示，广州楼市近年呈现量跌价稳的走势。2016年的量价齐升过后，2017年广州一手住宅网签成交88462宗，同比下跌31.1%， 2018年同比下跌幅度缩小至18.9%。

　　刘斐凡指出：“地王项目其中一个销售难点，是限价使得项目不赚钱，但如果因为限价而不入市销售，又会增加财务成本和资金压力。”

　　针对高价地入市、未来拿地计划等情况，记者致函采访保利地产方面，但截至发稿未获相关回应。