多城现高溢价拿地现象 龙头房企成“补仓战”主力军

       今年3月以来，随着一二线城市市场成交有所回暖，融资环境缓和，房企开始重燃拿地热情，无锡、常熟、南昌、长沙等城市成为房企争夺之地，多个城市出现久违的高溢价拿地现象，不仅热点二线城市拿地溢价率超20%，合肥、济南等城市也多次出现溢价率超100%的地块。

　　值得关注的是，龙头房企正是本轮“补仓战”的主力军。具有行业风向标意义的是，在这轮拿地潮中，房企拿地多集中在热点二线城市，长三角、大湾区等区域，相比之下，三四线城市土地拍卖市场的成交面积和成交价格则出现回落。

　　龙头房企拿地势头不减

　　从拿地金额来看，TOP10企业1-3月拿地总额1904亿元，占TOP100企业的35.2%，龙头房企获取土地资源优势不减，行业集中度明显。2019年1-3月，TOP100房企拿地总额5418亿元，同比上升8.4%，涨幅微弱。

　　值得注意的是，从城市群的拿地金额来看，除环渤海以外，其他三个城市圈区域长三角、珠三角、中西部TOP10拿地榜的总金额较去年同期均有不同程度下降，可以侧面说明企业拿地愈发谨慎。

　　从城市群拿地企业来看，龙头房企布局较广，中小房企则聚焦其深耕区域。正荣、万科、金辉和绿地在全国多个热点二线城市战略性布局明显，这三个房企在天津、西安和福州三个二线城市拿地总额相较偏居高。尤其是专注于二线城市的正荣，在多个热点二线城市齐发力，与企业的战略布局相契合。

　　热点城市的热点地块依旧抢手，拿地难度不减。据媒体报道，3月27日，徐州新城区两地块吸引了包括保利、万科、碧桂园在内的18家房企参与竞拍，在经过近5个小时、共435轮竞价后，最终由新城以18.26亿元竞得，溢价率达114%。

　　融创作为龙头房企，在第1季度以309亿元拿地金额跃居房企拿地榜第二，3月单月，融创拿地202亿元，拿地势头迅猛，上升显著;强劲的拿地节奏使融创在土地市场格外耀眼。融创85%的土储位于一二线，其战略布局优势明显。本月融创拿地主要集中于上海、天津、重庆、合肥、济南等一二线城市，延续其一贯布局战略。其中，第1季度在天津市拿地达76亿元，占总拿地金额的25%。

　　同时，万科拿地力度不变，依旧以311亿元占据拿地榜首位。金科3月单月拿地面积为160万平方米，仅次于融创。金科于本月在重庆拿地4宗，总面积超60万平方米。重庆作为金科大本营，积极拿地深耕亦同其发展目标相契合。

　　前三个月，从拿地面积来看，绿地、恒大、新城拿地面积位列前三。2019年1-3月，绿地和恒大延续上月优势，以772万平方米和710万平方米的拿地的面积保持前两位;新城控股以604万平方米位列第三。　

       房企积极拿地

　　房企融资的用途主要和偿还到期债务与拿地有关。从拿地主体看，大中型房企成为拿地主力。多家中型房企在一二线城市积极拿地，且地块溢价率较高。以旭辉控股为例，天津市国土资源交易中心网站披露的信息显示，4月10日，天津市宁河主城区一宗住宅用地出让，项目出让土地面积约为2.87万平方米，规划总体约为5.73万平方米。旭辉控股以总价2.69亿元、楼面价约4692元/平方米竞得该宗地块，溢价率达39.2%。

　　中原地产数据显示，3月下旬以来，全国住宅地块合计成交55宗。其中，溢价率超过40%的19宗，超过100%的5宗，低于20%的17宗。

　　4月以来，多地区出现高溢价土地出让情况。以无锡市为例，4月4日，该地区宣布出让3宗住宅土地，吸引了近60家房企参与竞拍，最高溢价率达79.39%。其中，融创获得2宗。

　　业内人士称，今年以来，企业融资压力有所缓解，部分企业开始进入土地市场抢地，土地市场逐渐复苏。部分热点城市土地市场活跃，溢价率有所上升。

　　布局回归、拿地策略转变

　　从近期房企拿地的地区域来看，一些房企正从下沉到三四线城市拿地的策略回归，转向加强二线城市补仓。根据诸葛找房数据统计显示，全国主要地级市2019年第十五周(4月8日至4月14日)土地成交348宗，其中一线城市本周土地成交6宗，环比下跌53.85%，同比下跌14.29%。二线城市本周土地成交139宗，环比上周增加12.34%。从城市来看，武汉当周住宅用地成交量最多为7宗，其次是天津6宗、宁波、青岛、长春分别成交5宗。相比之下，三四线城市当周成交土地203宗，住宅用地仅成交56宗，环比此前一周减少3.75%，同比下跌35.24%。

　　从溢价率来看，4月8日至4月14日全国主要地级市溢价率为20.77%，环比提升1个百分点，同比提升2个百分点。二线城市平均溢价率为19.41%，同环比均提升1.12个百分点。值得关注的是，三四线城市流拍率为7.73%。环比升高2个百分点，为各等级城市中最高。

　　对于房企回归二线城市高溢价拿地的现象，国仕英表示，在行业进入精细化竞争阶段下，优质地块成为房企争夺的焦点。部分品牌房企今年以来有回归二线城市的趋势。如融创、新城、中梁等房企加大了在二线城市的拿地规模。在棚改货币化安置政策收紧以及购买力被透支、经济基础薄弱情况下，三四线市场信心不足，地价经过上一轮的上涨后利润空间被压缩，房企拿地热度减退，三四线土地市场进一步分化。

　　对于2019年的拿地策略，龙头房企态度各不相同。孙宏斌在2018年业绩会上表示：“我们拿地有三种情况：一种是做标杆的;第二种是周转比较快的地;第三种是粮仓型，大项目可以卖8年、10年。标杆型项目我们允许它的地价稍微贵点，利润率到10%;快周转型项目的利润率可达到15%;粮仓型项目的利润率现在可能会低，这两年是3%~5%，但是三年以后可能会达到12%，五年以后就是15%~18%了，我们三个产品的标准不一样。”

　　金茂投资者关系总监郑秋平则在业绩会上表示：“金茂在内部专门有一个投资的方向，叫八十、十五和五。指未来资金的投向80%分布在销售型物业，15%分布在持有型物业，还有5%放在创新性的一些业务上。”

　　龙湖集团主席吴亚军在2018年业绩会上表示：“对于近期愈加疯狂的土地拍卖市场，龙湖的原则第一是坚守一线二线城市;第二是在常规区域里拿地，如环渤海区域包括济南、青岛、北京，浙江、南京、无锡、常州等长三角区域城市。未来可能会在华中区域增大力度，像武汉、长沙、郑州、南昌这样的城市。下一步需要在华南继续深耕;第三是在买地策略上，把握时间，把握周期。”

    （房掌柜整理来自中国房地产报、36氪、中国证券报）