冰与火折射房地产行业未来发展趋势 房企坚持现金为王

3~4月，是房企2018年年报集中发布期。年报可以看作是上市公司业绩的生命线，可如实地反映房企的运营情况，同时，也往往会披露房企未来的发展方向或目标。

　　作为资金密集型行业，资金链对于房企而言至关重要。2019年，房地产企业的债务将迎来到期高峰。但是随着去年融资渠道的收紧，诸多房企在境内的发债受到了影响，而境外发债的成本进一步走高。如果回款与投资未能及时跟上，未来3年间，房企的资金面显然会面临更大的压力。

　　通过对部分典型上市房企年报的研讯，分析2019年房企偿债潮的成因以及高息债“救急”的后果，试图提供一个行业的观察视角，厘清在短债密集到期之时，房企的应对、处置方式以及后续的影响。

　　这是房地产行业最好的时代，或许也是最坏的时代。在经历了跌宕起伏的楼市行情之后，不少房企为2018年交出了一张“都挺好”的答卷，在盈利与规模上都上了一个台阶。

　　在过去的这一年，由于市场环境的变化，一些激进的房企在调控与融资的重压下，也短暂地面临了资金的“阵痛”——与之随行的是净负债率的居高不下和可能面临的净利润率下滑。因而多数遇到危机的房企，不得不通过引入战投、变卖资产等方式来渡过难关。

　　冰与火之间，折射出房地产行业当下的发展趋势。2019年，很多房企开始把资金安全放置于首位，在抓紧回款、促进销售等方面狠下功夫，将“现金为王”当作第一信条。

　　“现金为王”的考量

　　对于房地产这个资金密集型的行业来说，现金流的重要性不言而喻，尤其是在行业整体下行的背景下更是如此。

　　当下，行业整体的负债率已经涨至高位。Wind数据显示，A股上市的131家房企中，2018年第三季报负债合计7.89万亿元，较2017年年底的6.6万亿元，增长19.5%。

　　另一个方面，房地产行业的净利润率出现了一定程度的下调。据中原地产研究中心数据，76家已经发布2018年年报的房企中，A股房企净利润率平均为11.9%，相比2017年平均12.1%有所下降。

　　负债率高企而利润率走低，诸多房企采取了相应的措施，比如，更加强调“现金为王”。在万科2018年的业绩推介会上，针对公司负债有所上升的问题，万科首席财务官孙嘉提出，万科的运营模式是现金为王、现金流为基础的管理模式，公司自始至终希望保持稳健的负债水平。

　　据了解，一些大型房企在今年开年之后即开始了“抢收计划”与“去库存计划”，其背后都显示出以现金流为基础的目标导向。

　　典型的如泰禾，在开年之后就发起了“1号抢收计划”，最终带来10000组来访，实现单月认购50亿元，为这家资金链紧张的房企减轻了一定的压力。

　　另一家龙头房企也在梳理各个城市公司去化较差、投资收益率较低的项目，发起了“去库存”的计划，并定期考核各个一线公司的完成情况。“对于未来，我们已经很谨慎了。”一名此房企的内部人士告诉《每日经济新闻》记者。

　　“过去几年，货值驱动下，不少房企规模快速增长的同时，库存也剧增。减少库存，快速回笼资金是每家房企都在努力干的事情，资金链紧张的会显得更加迫切。”明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强分析认为。

　　而在另一个衡量房企投资力度的指标上，基本面也正在向着更稳健的方向发展。在此前行业加杠杆的大背景下，多数房企经营活动所产生的现金流净额均为负数，而今年有不少房企这一指标均已回正，例如万科、泰禾等。

　　中指院的数据也指出，2018年百强企业经营活动产生的现金流净额均值为15.7亿元，相比上年提升显著。

　　窗口期融资的危与机

　　4月以来，上市房企融资情绪依然高涨。中原地产最新数据显示，截至目前，房企融资规模已接近1500亿元。其中，上周二一天内就有融创中国、中骏集团、蓝光发展(7.560, -0.22, -2.83%)、阳光城等多家房企发布新的融资计划，融资规模近250亿元。与此同时，一些资金紧张的房企，如阳光100中国地产公司等，还在继续出售资产，回笼资金。

　　据Wind统计，截至16日，4月以来房企已发行信用债31只，融资金额近230亿元。而今年以来，房企已发行信用债293只，融资金额逾2168亿元，同比去年分别增长68.4%、26.8%。房企融资“井喷”由此可见一斑。

　　中银国际分析师晋蔚认为，受益于信贷环境改善，房企融资环境显著改善，是房企融资“井喷”的原因之一。

　　“今年以来，新城控股、金地集团、阳光城、蓝光发展、华夏幸福等房企密集发债，房企融资环境继续边际改善。”华创证券研究所房地产行业首席分析师袁豪说，近日还有消息称有关方面近期召集券商和公募基金开会，鼓励机构准备上报公募不动产信托投资基金REITs项目，以期推出试点，这些都将拓宽房企融资渠道。

　　中原地产首席分析师张大伟向记者表示，2018年四季度以来，上市房企发布融资计划逐渐增多，且融资难度有所缓解。融资成本方面，据中原地产研究院监测数据，多家房企融资成本相比之前有所下降，多数房企境外融资成本约为8%，境内融资成本约为5%，部分房企境内企业债融资利率不足4%。

　　而龙头房企仍是融资队列中的主力。

　　例如，4月9日，融创中国发布公告称，拟发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据，年利率7.95%。发行票据所得款将主要用于本集团现有债务再融资。中国恒大4月8日公告称，拟发行3笔合共20亿美元的优先票据，利率分别为9.5%、10%、 10.5%。紧接着4月15日，中国恒大又公告称再增发10亿美元的优先票据。

　　这意味着，无论是从规模还是成本两个指标来看，目前都是发债的一个窗口期，尤其是在大量短债即将到期的情况

　　但是在楼市企稳的背景下，如果其他的经营指标没有进行合格的管控，高息债对整体资金链的风险仍不得不警惕。“高息债本身就已经代表债权人注意到这个企业的风险了，因而才会寻求高利息。”一名不愿具名的地产分析师指出。

　　因而在这种背景下，频密发债的企业仍应该在回款与销售计划上发力，毕竟这是最不需要成本的资金。“加速回笼资金、短平快地去库存，这是比较稳妥的做法。”上述分析师表示。

　　市场分化和平稳仍是大势

　　龙头房企为什么没有“小阳春”?易居研究院副院长杨红旭认为，有两类原因造成部分龙头房企的业绩出现下降：第一与龙头房企城市布局结构有关系。今年以来，三、四线城市市场降温比较明显，春季也没有出现小阳春迹象。因此，类似碧桂园、恒大这类在三四线城市项目权重较高的房企一季度数据表现则较为疲弱，而有些主要城市布局在东部一二线的房企销售情况表现则会较好。

　　“一季度整体房企销量放缓是个信号。这一信号表明，2019年商品房市场整体销量将难超2018年，也体现出房企正由前几年过山车式心态转向稳定和谨慎。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

　　“地价过快上涨将导致房企利润率下降成为普遍情况。今年房企会更加看重利润率的回升、深耕城市、谨慎拿地，这也意味着今年主流房企整体销售业绩增速会保持低速运行，这也有利于房地产市场的平稳健康发展。虽然市场出现了一些回温信号，但我们不会再回到过去火热的盛夏，当然也没有寒冷的冬天，市场的分化与平稳仍是大势。”某排名前十的房企高管表示。