经济观察：中国楼市开始“回暖”了吗？

中国楼市是否开始“回暖”?春节后，先是苏州土拍市场重回“争抢模式”，一天成交近百亿元人民币。随后，无锡、南京、蚌埠等地相继传出节后有在售楼盘涨价的消息，楼市陷入冰封的环京小镇燕郊楼市也再度活跃，房价出现反弹。

多位业内专家指出，受到积压需求释放，城市群、都市圈规划密集发布，人才政策频频升级、房企加大打折促销力度等因素影响，局部地区的确存在成交活跃度提高，甚至个别项目房价上调等现象。但不少地方仅仅是局部短暂回暖，全国而言，整体楼市仍处于去年四季度以来的降温通道内，如无政策的实质性松动，2019年楼市销售量将很可能低于去年。

中国指数研究院研发中心研究副总监曹晶晶3月1日在“中指市场形势报告分享会”上指出，春节前后，从房企的反馈来看，各线城市的来访和认购量与过去的水平有明显差距，购房者预期发生改变，返乡置业热度下降，大部分项目也处于优惠和促销之中。

以京津冀地区为例，严厉调控2年后，环京楼市持续低迷，房价与2016年的高点相去甚远。近期虽然不乏政策和规划利好，如北京市政府已迁至通州，北京新机场今年9月将投入运营等，局部楼市出现短暂回暖，但距离此前的市场活跃仍有较大差距。

中指院提供的数据显示，2月份，中国100个受监测城市房价平稳，涨幅较上月回落。百城中39个城市房价环比下跌，较上月增加，其中三四线城市占比达到七成。曹晶晶指出，随着今年棚改货币化的空间收缩，一些三四线城市房价还会出现明显回调。

此外，另外两个重要指标：商品房成交面积和土地市场也处于降温之中。曹晶晶表示，2月份，一线城市商品房成交面积基数比较低，同比有所回升，但二线及三线城市仍在降温过程中。300个城市土地推出量虽然小幅上升，但是成交量和地价却双双下滑，土地流拍率也依然处于高位。

华创证券研究所地产首席分析师袁豪也在此间表示，2019年对楼市的总体判断是全国总量需求偏弱，但结构改善。他指出，过去楼市的涨跌大多以3年为一个周期，但是从2014年以来，本轮房地产周期已经延长到近5年，而且出现波动收窄的现象。

这就意味着，总量相对稳定的背景下，不同城市可能处于不同的小周期之中。袁豪指出，销量占全国楼市约三成的一二线城市大多已调整接近3年时间，已自发处于市场底部，后续可能稳中略升。而占全国楼市销量七成的三四线城市则仍处于降温状态。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟则表示，据不完全统计，当前中国约20城市不同程度地微调了楼市政策，“因地制宜、分类调控”的特点更为突出，这也是开年来各地楼市“回暖”的原因之一。如2019年以来，海口、广州、大连等6城纷纷调降人才落户门槛。

但杨科伟指出，当前各城市政策微调多是试探性的，局部土地市场的回暖以及部分项目价格回调，带来部分城市短期升温、部分项目热销的现象，难改总体市场下行调整的大趋势。

中金公司分析师张宇指出，2019年开年，中国房地产销售面积延续加速下滑态势，前2个月，受监测的60城新房销售面积累计同比下滑11%。3月份，全国销售面积跌幅料进一步扩大，全年基本面能否回暖须关注后市政策取向。