住宅“套内交易”引发热议 公摊标准亟需“晒在太阳下”

       近日，《住宅项目规范(征求意见稿)》2月18日公布后， 其中第二部分2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”引发广泛关注。“公摊面积将取消?”一时成为热点。

　　2月24日，该意见稿起草单位对此进行了权威解读。据新华社报道，中国建筑科学研究院有限公司相关负责人称，该条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。

　　“为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。”该负责人表示。

　　对此，业内专家表示，“以套内使用面积进行交易”并不代表“取消公摊”，只是将使购房者真正“所见即所得”，有助于市场交易更加透明。但目前只是征求意见稿，据真正落地实施还有很长的路要走。

　　让购房者“所见即所得”

　　据新华社报道，受住房和城乡建设部委托，2016年中国建筑科学研究院有限公司在现行《住宅建筑规范》的基础上，牵头承担了《住宅项目规范》的起草任务。中国建筑科学研究院有限公司组织国内14家建筑设计、施工、研究、高校等单位组成起草组，经过两年多的研编，目前已完成了《住宅项目规范(征求意见稿)》。

　　2月24日，中国建筑科学研究院有限公司相关负责人对媒体表示，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。据了解，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。

　　“为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。”该负责人表示。

　　实际上，近年来“以套内面积而非建筑面积进行交易”已在一些地方陆续推开，全国真正执行的是重庆，其他在试点或两种方式并行的有北京、上海等城市。在其购房合同里，既体现建筑面积的价格，也体现套内面积的价格。在发放预售许可证时候，同样批准的是两个价格。

　　“以前大部分为6层楼房，公摊本来就少。现在楼层越来越高，容积率也越来越大，且小区内绿化率大，因公摊面积引起的维权事件也越来越多，所以开始考虑以套内面积计算。”诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷告诉第一财经。

　　而这种计算方式可以解决两个问题：“一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。”上述负责人称。

　　二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算，在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于消费者权益的保护。

　　“这个只是一个计量标准的变化，谈不上太多积极或负面的影响。” 合硕机构首席分析师郭毅对第一财经表示，或有助于市场交易更加透明，购房者也可以通过更直观的比较，做出购房决定。

　　此外，郭毅表示，如果未来真正实施，后续还需要有一系列配套政策。相关配套税费的缴纳、计量标准都会发生变化。包括目前在执行的契税，实际都是按建筑面积来计价。“所以它涉及到相对复杂的价格体系调整，很难一蹴而就完成。”

　　公摊监管亟需透明

　　值得注意的是，意见稿末尾的“起草说明”表示，“本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧‘公摊面积伤民’的矛盾。”

　　由此，“公摊面积有望取消”的话题引发热议。那么，以套内面积进行交易，是否意味着告别公摊?

　　“该意见稿只是一个技术性规范，主要针对工程建设领域的标准，并非是直接调整商品房买卖的规范性文件。”中央财经大学法学院院长尹飞告诉第一财经，“以套内使用面积进行交易”并不代表“取消公摊”，只是让购房者在交易时有更加直观的比较。

　　天津师范大学副教授、法学博士张培尧亦表示，此次征求意见稿，主要是打消购房者对于公摊透明度的疑虑，而非“取消公摊”。此外，在物权法中有建筑物区分所有权的概念，其中套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。公摊面积是客观存在，不可能完全取消。

　　但从此次关于公摊的讨论中可以看出，购房者对于“公摊”争议颇多。公摊面积缺少标准、管理混乱，实际计算标准购房者无从得知。对此，深圳市房地产研究中心高级研究员李嘉宇直言，公摊面积就像一笔“糊涂账”，言及取消是情绪之举，根本还是要将标准和明细“晒在太阳下”，加强监管。

　　对此，尹飞认为，现在最主要的问题在于，测绘机构出具的测绘结果缺乏公信力。现阶段，房地产面积测量工作均由开发商委托相关测量单位来完成,所以其在利益上难免有所偏向。而一旦购房者对测绘结果有质疑，应通过怎样的程序进行纠正，怎样设计一套维护业主权利的程序，这是核心问题。

　　“所以，在市场没有办法直接解决的情况下，需要政府这只看得见的手来进行精准发力，维护消费者权益。”尹飞说。

　　同时，可以考虑在房屋面积测量中引入独立第三方测量机构，即由独立于公权力机关与开发商之外的专业评估测量机构,通过法定的程序和方法,对建筑物面积进行测量。独立第三方因其独立性、客观性、中立性和专业性的特点,能够保证测量结果的客观真实有效。

　　此外，在必要时可建立公摊面积业主监督审核制度,当业主对公摊面积有疑问时,可以委托第三方测量机构对公摊面积进行复核。如果开发商多算公摊面积,应由开发商承担相应责任并支付测量费用,如果面积无误,则由业主承担测量费用。由此,有利于维护广大业主的利益。

　　(文章来源：第一财经)