李水源：2019年下半年市场或将回暖

在石家庄房地产市场上，一个身材瘦削的老人长期活跃其间，他以70多岁的高龄，仍然为房地产企业与购房者疾呼：石家庄房地产市场正在越来越规范，而从长期看，考虑到两亿多农村人口进城的后续趋势，未来市场还将有较长时间的发展期。

对于2019年市场，他直言：下半年市场回暖的可能性很大。

他，就是，河北省不动产商会常务副会长、石家庄市房地产业协会党支部书记：李水源。

此次对话，是老杨多年前专访李书记以后的第一次正式专访，彼时的石家庄楼市，还以本地房企为主，市场仍处于待规范的状态，“稳中有升”的论断曾是李书记屡屡提及的观点，虽然这一论断曾被2016年的疯狂搅乱，但如今，进入2019年，市场似乎又回归到了这一状态。

不过，楼市调控的逻辑与政策环境，已经发生了根本的改变。而这次，稳中有升的预测会成真吗？

壹  2018年是石家庄市场的分水岭

在与李书记的交谈中，免不了首先对2018年进行一个系统的总结。

在李书记看来，2018年的市场，稳字当先，相对于疯狂的2016年，这一年，价格稳交易量稳、政策稳，购房者趋于冷静与理智，市场更加规范。

而与之相对应的，2018年，既是一线房企集中发力和产品创新的一年，也是本地品牌房企有意品牌化扩张与建设的一年，以天山、东胜、润江、中宏等为代表的本土房企，同样将构建美好生活的愿景作为企业品牌的发展方向与产品理念，以构建美好生活场景为目标的品牌形象，正在成为本土房企对标一线的标准。

当然，围绕美好生活而展开的产品创新，始终贯穿在2018年的全年，被动式住宅的政策引导、品牌房企的勇敢尝试、生僻的科学术语与场景实际体验的巧妙对接、五恒系统的持续宣传等等，均成为这一年被动式建筑的主题活动。

同时，在AI智能等科技引进方面，李书记均表达了非常殷切的期望。在他看来，一切产品的创新与尝试，都是推动房地产市场走向健康良性发展的举动，也都是值得肯定的！

贰  周期论与房住不炒的新解读

2018年，针对市场较为冷清的现状，李书记多次提出，要多些耐心，三年一个周期的理论依然有效，2018年是市场的波谷，2019年下半年应该会迎来市场回暖的春天。

另外，针对未来较长时间内市场的发展空间，李书记说，两亿农村人口进城的城市化依然在进行，大量住房需求仍然会支撑房地产市场较长时间的发展空间。

不过，他同时提出，未来可能会出现大批农村人口进城与城市发展速度之间的矛盾，届时，如何解决非主城区刚需项目聚集区域教育和医疗等关键配套的问题，将是政府需要重点考虑的工作。

但是，在许多业内人士看来，房住不炒的基本定调下，中国房地产市场的发展逻辑已经出现了根本的变化，以住为主的市场定位，必然会对房地产投资带来巨大冲击。

而在李书记看来，所谓的房住不炒，主要针对的是短期的投机行为，但在投资渠道狭窄的当下，对房地产项目的长线投资，仍将是高净值人群的主要投资方向，而时下比较流行的旅游地产、教育地产和工业地产、养老地产等地产形态，将成为新的投资产品。

“这应该是房住不炒下，房地产投资新的发展方向吧！”李书记表示。

叁  谁将成为下一个热点区域？

数据显示，2018年，鹿泉区成为土拍成功率最高的区域。这意味着，在2019年，鹿泉区将出现许多项目同台竞争的格局。

而2018年底，东三环片区的万科、保利、融创三盘激烈竞争的案例表明，在新的一年，将有许多区域成为一线房企厮杀的主战场。

对此，李书记认为，2019年，在同区域内的竞争中，抛开区域配套及城市地段，项目本身的品牌及产品力将是各家竞争的关键，如社区配套、室内配置、五恒系统、智能家居等，均是竞争的发力点。

那么，在新的一年，将有哪些区域会成为房企厮杀的热点区域呢？

李书记认为，最有可能的热点区域，主要在西部山前大道的区域和高新区。而长安区退二进三区域内，也将会成为城市发展潜力巨大的热点区域，更会成为品牌房企寸土必争的主战场。

不过，相比发展潜力巨大的长安区，在正定新区是否会成为热点区域的问题上，李书记认为，长安区退二进三区域的发展会对正定新区产生较大冲击，未来是否变热，还要考虑市政府搬迁的进度。

“热点区域的形成，不仅要靠房企的扎堆入驻，更要看政府在城市规划和基础设施建设的力度与进度。”李书记表示，而城市发展速度决定了某个区域是否成为热点的根本因素！