成交13宗，流拍+中止出让10宗！2018年中山土地市场全面转冷

流拍增多、溢价率走低、地价下跌，2018年中国多地土地市场出现明显降温。

　　中原地产研究中心1月2日发布的统计数据显示，2018年全年，中国土地出让收入最多的50个城市合计“卖地”收入3.74万亿元，同比微涨3.7%，平均楼面价下调13.3%。

　　与全国土地市场类似，2018年中山土地市场也经历了一轮“前高后低”的走势。上半年中山土拍价格频频破纪录，地王不断被刷新，而到了下半年之后，流拍、低价成交，中止拍卖成为了关键词。

　　2018年，中山土拍市场到底发生了什么事情？我们一起回顾一下：

　　NO.1 全年招拍挂79宗 南朗推地最为积极

　　根据合富研究院（中山）监测： 2018年中山全市共计新增招拍挂土地79宗，合计占面249万方，出让楼面地价为1560元/㎡。同比2017年，宗数下降34%，面积下降2%，价格上涨15%。

　　至于成交方面，成绩稍显逊色。据统计，2018年中山全市共计成交土地61宗，合计占面208万方。同比2017年宗数下降42%，面积下降5%，成交楼面地价为2229元/㎡，同比下降8%。

　　这一年里，南朗推地最为积极。2018年，不论是面积出让排行榜还是宗数出让排行榜，南朗镇都以绝对优势遥遥领先中山其它镇区。但是从成交结果来看，南朗镇虽然成交土地10宗最多，在面积成交排名里面则略逊一筹，民众镇以成交41万方排名第一，南朗镇37万方排名第二，板芙镇28万方排名第三。

NO.2 商住地块推23宗 下半年土地市场逐渐降温

　　再来看看最受关注的商住地块情况。合富研究院数据显示：2018年中山商住地块招拍挂23宗，合计占面73万方。同比2017年宗数和面积分别下降59%和21%，出让楼面地价4632元/㎡，同比上涨51%。值得一提的是，2018年中山共有8个镇区推出商住地块，南头镇推地7宗最多，推地面积最大的是火炬区。

有不少商住地块被众人寄予厚望，但结果却令人大吃一惊。2018年中山共计成交商住地块13宗，合计占面48万方，同比2017年宗数下降75%，面积下降49%，成交楼面地价5932元/㎡，同比上涨16%。从宗数成交上来看，南头镇共成交土地4宗最多；从面积成交来看，火炬区成交21.2万方排名第一。

　　至于另外10宗地块，基本以中止出让或者流拍收场。据统计，2018年从6月到12月，中山共有18宗商住用地出让，但是3宗流拍，7宗中止拍卖，成交的7宗土地中有6宗以低溢价或底价成交。

　　NO.3 全面转冷 商品房现售是其中最大的原因

　　其实，与下半年的冷淡不同，2018年上半年中山的商住地成交成绩还是可圈可点的。

　　据房掌柜统计到，2018年成交的6宗土地，折合成交楼面地价10890元/㎡，同比上涨了77%。并且成交的每一宗土地都是“抢手货”，价格频频破纪录，地王不断被刷新。其中，中山单价最贵地块就诞生在6月，由万科以总价14.04亿元+111840㎡人才房配建拿下翠亨新区现售地块！

　　此次试水成功明显给中山带来了不少信心，经过一段时间酝酿之后，中山开始在10月大力推进“现楼销售”模式。商品房现售，要求商品房必须要在竣工且验收以后才可以发售。虽然这有利于提高商品房的品质和质量，购买者的风险降低，但同时也意味着项目入市时间的拉长，在无形中提高了对开发商的要求。

　　与此同时，中山还提出了商住分离、限价+竞拍人才配件面积等等要求。随着土地政策加严，商住用地拿地要求不断升级，使得拿地的成本加大，开发商回归理性。由此市场氛围大变，中山土地市场全面转冷。

　　土地政策加严具体表现如下：

　　1、商品房现售：从6月27日万科成交的火炬马鞍岛商住地开始，住宅属性的地块均要求商品房现售；

　　2、商住分离：具体的要求是，如土拍中是户数在300(含) 以上、人口1000(含) 以上的居住小区，商业建筑部分则独立占地集中设置。如户数300 以下，则不得设置商业用途；

　　3、限价+竞拍人才配件面积：此模式是从2016年12月底的那次土拍潮开始，最高限价如今也上升至8000元/平米；

　　4、此外，部分地块根据自身情况，另设有其它要求或条件，如火炬区0053地块无商业配件面积，古镇镇0042、0043地块要求配备12班幼儿园。