深圳楼市：房企让利促销还是提价待沽？

       深圳楼市刚刚走过不平静的2018年，出台了三价合一、二次房改、731楼市调控新政、城中村(旧村)总体规划等影响楼市的重磅政策。刚刚进入2019年，楼市也显得有些“不平静”。

　　据第一太平戴维斯公布的数据显示，截至2018年11月底深圳住宅成交量约为302万平方米，同比减少0.4%。在成交价格方面，尽管市场仍有大量被抑制的购房需求，但受政府调控、银行监管和房改的政策影响，全年住宅成交价格表现稳定。2018年的住宅市场平均成交价格较2017年的平均成交价格同比下降0.7%至每平米56988元。另据深圳房地产信息网的数据，2018年全年深圳合计成交73047套二手房，同比减少1.1%。

　　从去年下半年开始，深圳楼市趋向平稳、开发商大量推盘并推出一定幅度的促销措施。这时，网上流传出这么一则消息，却显得有些格格不入。

　　消息指出：实地集团2018年全年销售目标达成。鉴于近期市场回暖、菏泽取消限售、广州取消公寓限购令、深圳下调首套房利率等利好政策释放，各地房地产政策提振势头明朗。经集团研究决定，实地·深圳剑兰郡项目于2019年1月1日起，全面提升销售价格，视具体情况上调每套50万元以上。

　　实地·深圳剑兰郡位于罗湖红岭片区，是一个在建的住宅项目，但项目规模并不算大。1月3日，记者前往现场调查发现，营销中心人气并不算旺。现场销售人员对记者表示，网上的消息为误传，项目并没有提价，但所剩的房源已经不多，目前均价在每平方米72000元左右。

　　从去年10月开始，深圳市场上的各大开发商为了完成年末回款以及销售指标，推盘入市的积极性明显增强，且为了刺激潜在购房者入市，多家开发商项目纷纷推出优惠折扣，首付分期、一成首付、特价房、给中介高提成等促销手段层出不穷。在龙岗中心城，一处开盘不久的商务公寓吸引了许多置业者的目光，不仅是价格仅在每平方米25000元左右，低于市场预期，更重要的是房产中介铺天盖地式的宣传。“这个项目给我们中介的返点提成是其他项目的两到三倍。”房产中介张经理如是说。

　　房地产开发本来就是一个资金高周转的行业，所以，尽快回笼资金是开发商最迫切的任务。不过，从去年12月下旬开始，随着部分项目销售任务完成，市场上促销的号角声已经逐渐变弱，推货量也有所下降。有中介告诉记者，一些深圳新盘项目或考虑降低优惠幅度。记者发现，福田一处在去年11月入市的项目也在近期宣布最后一批特价房源优惠，随后即收回3%的优惠，按最新价格执行。

　　据不完全统计，2018年全国各地陆续发布楼市调控政策超过400次。或许，包括菏泽、广州在内的多座城市在近期相继调整楼市调控措施，给市场参与方带来了一些“希望”。不过，青岛和成都却相继传出暂停摇号、无人参与摇号的消息，显示出房产销售依旧面临严峻考验。有业内人士预计，尽管调控大方向不变，但为了维持房地产市场的稳定，2019年各城市将可根据自身情况作相应政策调整，当然也包括深圳。只是，从企业营销策略来看，如果开发商资金压力还是很大，还是会显露出以价换量的心态。

　　进入1月份即春节临近前，楼市进入淡季，开发商会开始规划新一年的销售计划。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，相关的加价误传背后反映了市场各方的心态，但像深圳等一线城市的楼市表现相对稳健，目前这个阶段正好是房企销售策略分化时期，资金压力不大的企业会选择放缓自身的节奏。

　　从全国范围来看，克而瑞研究中心发布的报告显示，虽然去年第四季度房企推盘量大幅增加、项目积极入市，但市场去化表现普遍不及预期。值得注意的是，百强房企在去年12月单月销售规模创历史新高，但单月同比增速偏低，并从去年7月份近60%的同比增幅大幅回落至21%左右。短期内房企仍然会保持谨慎投资、加紧去化的原则。房地产行业将由高速增长向平稳增长过渡，百强房企的规模增速相比近两年将显著放缓并保持整体平稳。

      （来源：证券时报 作者：吴家明）