调控再到风口 2019南京楼市怎么走？

进入2019年，新年该有新气象。而楼市“史上最严”调控之风还未吹走，松绑的迹象已悄悄诞生。2019年楼市会有哪些新变化？房价会不会涨？调控会不会松？房掌柜采访了业内专家，一起来看看他们说怎么说的。

01

调控会不会放松？

这场号称“史上最严”的调控似乎在2019年到来之时悄悄释放“松绑”信号。从菏泽石破天惊的放开限售，到珠海再“松绑”人才购房社保要求，到广州限价政策一刀切改为价格浮动，再到杭州购房社保认定放宽，楼市调控政策松绑正在蔓延。

2019年已经来了，楼市政策会不会放松？

根据日前中央经济工作会议上释放的信号，可以推测今年楼市走向的三个趋势：

大势一 —— 楼市稳字当头

“三稳”（稳地价稳房价稳预期）被列入住建部2019年十项重点任务之首，其重要性不言自明。对于房地产市场来说，稳定压倒一切。

稳定其实是双向调节，大涨不是稳定，暴跌也不是稳定。日前召开的中央经济工作会议也提出，要构建房地产市场健康发展长效机制。

大势二 —— 房住不炒不会有丝毫动摇

中央经济工作会议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。这些基调再次给刚需购房群体吃了定心丸。人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市，也将降低准入门槛，增加公租房有效供应。

大势三 —— 分类调控将成楼市常态

房地产市场的平稳运行，离不开因城施策、分类指导。从房地产市场的实际表现看，大半年来，不同城市出现了“冷热不均”的现实情况，分类调控政策将成为楼市常态。

南京房地产开发开发建设促进会张辉认为，当前的楼市调控政策在一定程度上本身是误伤了大量的刚需和改善自住需求。以“抑制房价过快上涨”为核心的调控政策，本身就已不符合现在的市场，必须进行优化调整，以适应当前稳定楼市防止大落的节奏上来。

南京资深地产评论员尹霄飞认为，南京现在总体目前较为平稳，2019年政策调整多在限价层面，放宽限价红线的可能性更大。限售政策有可能从郊区率先松动，例如江北江宁等。响应“分类调控”的大风向，南京或针对不同板块、细分人群进行不同的政策，更精细更具体。

02

房价会不会上涨？

调控或将走到新的调整窗口期。那么，敏感的市场会不会抓到新的机会，反弹上涨？

在南京的限价红线上，2018年末，一批数年无涨幅的福利盘自带“锦鲤”体质，高新区亚泰山语湖0.5%的中签率，买到房堪称是中了彩票。而相对应的，在一二手房倒挂不明显的区域，楼盘开盘成绩仅是平平，购房者热情并不大。有业内人士认为，若限价放松，倒挂严重的区域，新房价格必然补涨，以后再难有“买到就赚5000元/平”的好事了；

另一方面，南京在2016年拍出的“地王盘”们，不少至今仍待字闺中。2018年末，地价45213元/平的南京地王——葛洲坝南京中国府公开售楼处样板间，但究竟何时开盘，葛洲坝也说不出个一二。而一街之隔的另一个高价地项目“金茂府”虽早就盖好了售楼处，却迟迟不见公开。业内普遍认为，“地王们”在和限价政策拼“时间”，若熬到红线消失，“地王”们势必能捅破南京房价天花板。

但它们能不能在2019年等来春天？南京资深地产评论员尹霄飞认为，地王项目肯定会上，但却不是春天。2016年出让的土地，如今已经到了2019年，开发企业与政府的这场博弈该有个结论，始终捂着不卖对于开发企业而言财政压力太大，哪怕如今降价销售，相对比成本上未必就是亏。

而南京市房地产学会会长吴翔华的看法却是——不好说。南京可能会放松限价，但是不会大面积放开，最多只会在高端盘的限价上有些许动作。其小动作的力度会视楼市库存增加幅度以及土地市场低迷程度而有所加大。

从这个大市场来看，吴翔华认为，2019年南京或将延续市场疲软状态，库存进一步增加，市场（包括二手房市场）成交量进一步下滑，银行贷款利率会出现基准利率下浮的优惠，市场价格继续坚挺，而拿地数量会增加，土地价格会低位徘徊，为下一轮上涨储备生产要素。

03

房产税会不会落地？

12月17日，在证券日报A2头版刊登了一条跟房地产税相关的消息，报道中明确提到：

目前，房地产税法已写入立法规划，属于第一类项目，即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙对表示，预计2019年房地产税有可能会纳入立法，2020年前后实施的可能性存在。

事实上，近期有关房地产税的消息屡被提起，大有为房地产税加速推进提前做预热之意。

12月10日，中国财政科学研究院公共收入研究中心主任张学诞在接受媒体采访时，针对房地产税征收细节，提出具体意见，建议人均面积在40-60㎡时，可以免税；

12月11日，中国社科院财经战略研究院发布了最新中国住房发展报告，报告提出了：推出房地产税，只对新交易住房启动征收方案，即住房家庭一旦交易将统计其全部住房面积，并按照起征点开征，不交易的住房暂不征收。

作为早期试水房地产税的重庆，在2019年的第一天发布公告，从2019年1月1日起，重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点将由2018年的15455元/平方米调整为17630元/平方米。

重庆对高档商品房征收房产税，起始于2011年，距今已八年。这是重庆第5次调整高档商品房标准（房产税起征点），前后共出台6个高档商品房标准，其中2014～2016年这3年起征点无任何变化。

很显然，目前无论是大众、专家还是已经实施房地产税的地方，对于房地产税的关注点，都已经从会不会征收房地产税，过渡到了该如何征收房地产税，以及如何征收更公平、更切实际。

房产税实施的初衷是为了维护刚需，抑制炒房，所以其税收的出发点一定是在于让刚需不受到损失的前提下，让炒房的受到惩罚。在此基础上，不难猜测，未来房地产税，大概率不会从首套就开始征收。极有可能是按人均面积征收，或者对于囤积多套住宅的人进行惩罚性税收。

04

房贷利率会不会下降？

事实上，部分城市首套房贷已经有了细微下调。

深圳地区部分中资和外资银行针对不同项目和客户调整了首套房贷利率，由基准上浮15%调为10%，但这也并非普遍现象。

上海工行、农行、中行、建行、交行五大行以及招行、兴业等股份行对首套房个人贷款利率都可在基准利率基础上打9.5折，不过各个银行在要求上略有不同。

据报道，工行有支行客户经理表示，折扣是近期才实行的，不一定能持续到2019年。农行对少数“优质客户”可以给出首套房贷9折的优惠利率，但要具体个例具体审查。

2018年11月14日，南京一年来首次出现首套房房贷利率下降。南京首套房贷主流利率已由此前的上浮25%降为上浮20%，甚至出现了个别银行降为上浮15%的情况，表明银行首套房贷利率出现了放宽的趋势。

“涨贷”已经持续一年多了，上浮20%已经明显加大了买房压力。如果能迎来“房贷下调”，对于不少购房者而言无疑是个巨大利好。

以200万贷款30年等额本息，首套房贷款基准利率上浮15%来计算，同样的贷款额度下，相比上浮20%月供减少305元，总利息将减少10多万。

据银行相关人士透露，“从全国走势来看，南京2019年有可能会下降一些，毕竟其他城市已经有下降的了。”

融360房贷分析师李唯一表示，从过往数据表现来看，房贷利率涨幅的空间不断缩小，未来全国保持平稳微调的可能性较大，部分城市、地区存在回调的可能。零涨幅表示房贷利率正在逐步稳定，同时应当走出“非涨即跌”的误区，未来整体趋于稳定。