26宗!245亿!东莞2018招拍挂商住地收金创历史新高

       26宗！105万㎡！245亿！东莞2018招拍挂商住地收金创历史新高，供应量和成交量也创近三年新高。

　　在全国房地产调控持续收紧基调下，东莞2018土地市场也难脱其手，依旧保持高度调控状态，几乎全部地块均采用“限价+竞自持”模式进行拍卖，后期还陆续引入了商业全自持、无偿配建安居房、配建车位、招商等种种硬性条件，更考验开发商的实力。换句话说，房企除了有钱，还得有综合开发运营能力才更有竞争力。

　　值得一提的是，2018年房企东莞拿地越来越理性，底价拿地已成主流，还出现了3宗流拍地块、5宗终止出让地块和1宗中止出让地块，土地市场已经逐渐恢复平静。

       观察1

　　商住地收金创纪录 土地成本再创新高

　　据房掌柜统计，2018年东莞成功出让商住地共计26宗，占地面积约104.87万㎡，建筑面积238.32万㎡，累计出让金超过245亿，同比2017年增加66亿元，创出历史新高。

所有成功出让商住地里，单价最贵的是万科、中天、中交、中致联合夺下的凤岗天堂围商住地，地块占地面积50325㎡，成交价17.08亿元，成交楼面价16965.46元/㎡；单价最便宜的是龙湖拍得的麻涌华阳湖商住地，占地29454㎡仅需53606万元，成交楼面价5200元/㎡。

　　根据房掌柜统计的建筑面积和总出让金，可计算出东莞2018成交商住地平均楼面价已经破万，约为10282.35元/㎡。对比2017年商住地楼面均价11727元/㎡，2018年出现了小幅下降。

除真金白银付出的土地出让金外，2018年想要收获东莞商住地，可能还需要承担商业全自持、配建幼儿园、无偿配建安居房、无偿配建停车位等种种附带成本。例如：金融街以底价157035万元夺得的茶山商住地，虽然未触发限价竞自持机制，但是除出让金外，开发商还需要无偿配建16530㎡安居房，项目商业需要全部自持5年以上。

　　综合土地出让金单价和土地附带条件成本，可看出东莞商住项目土地成本已再创新高。

　　观察2

　　龙头房企群聚 联合夺地增多

　　东莞本土房企全面退场，历史上首次出现无一获得商住地，品牌房企已成东莞土拍市场的主角。

　　相比过去两年，2018年东莞土拍市场集聚了更多品牌房企，碧桂园拿地剧减，理性拍地仅获1宗，失去霸主地位。华润置地拿下3宗商住地、1宗商服地，成为东莞招拍挂市场2018年度最大赢家。万科、金地同获3宗商住地，卓越夺得2宗商住地，紧追其后。

       除此外，还有龙湖、金融街、金茂、颐安、中交、安徽交控、新城控股、深圳安居等8家房企首次成功在东莞招拍挂市场拿地，首次招拍挂拿地的房企里，国企与民企巨头平分秋色，各占4家。

　　值得一提的是，进入2018年后，东莞房地产市场联合开发已成潮，联合夺地情况也开始增多。以万科为例，它夺得的3宗商住地，其中有两宗为联合夺地。6月，万科、首铸联合夺得南城建设路商住地，夺地后又引入了宏远、中交、中天、中致等多个股东。8月，万科联合体再次亮相，万科、中交、中天、中致联合夺得天堂围商住地。

　　还有更多的品牌房企，以一家名义夺地后，后续显现出更多开发商联合开发实况，如：招商夺得虎门商住地。

　　观察3

　　底价和流拍成常态 终止出让频发

　　整体来看，2018年东莞的招拍挂市场要比过去两年更加理性，底价成交和流拍已经回归常态，终止出让也频频出现，颇有点凉意。

26宗成商住地里，有9宗商住地最终以底价成交，其它17宗商住地有多宗竞价低于5次。竞争最为激烈的莫过于编号为2018WG035的樟木头圩镇商住地，共计7家房企，拉锯4小时9分钟，竞价227轮。即使是这样，该宗地块的溢价率也仅为34%。造成长时间竞争表象的还是因为地块加价幅度，仅为100万元，远低于近期其它同类型地块500万或1000万。

　　值得关注的是，2018年土拍里终止拍卖频频出现，黄江、东坑、沙田、麻涌等5宗商住地终止出让，而万江商住地也因东莞地铁1号线规划调整而中止出让。除此外，还有石碣、南城、麻涌3宗商住地无人问津惨遭流拍。

　　约接近年尾，东莞土地市场表现越差，预计东莞招拍挂熊市将会继续持续相当一段时间。

　　观察4

　　商服地考验开发商综合运营能力

　　2018年东莞招拍挂累计出让商业金融类用地3宗，其中华润置地、厚街商会、领商实业各有收获，累计建面达到45.37万㎡，收金13.62亿元。相比商住地，2018年度出让的商服地楼面价更加便宜，平均约为3002元/㎡，但是条件更多、要求更高，极考验开发商的综合运营能力。

厚街商服地竟得人须自持物业不得低于计容建面的60%，且自持年限不低于10年；无偿配建4000 ㎡办公楼和60个产权车位；6个月内到厚街工商部门纳税登记，注册资本≥7亿，项目投资总额≥20亿元，投资年限为5年，且须引进至少100家本地工商登记≥5年、年纳税百万的民营企业总部和1家使用面积≥5000㎡的银行金融机构。此外还有公建配套若干。

　　华润置地夺得的松山湖商服地，要求所有物业整体登记自持40年（不能卖）；地块一无偿配建1.2万㎡办公用房；无偿配建216个停车位；无偿配建地块二地上所有建筑；轨道站上盖物业开发运营经验2次以上；配备建设与松山湖北站接驳的地下通道；地块二预留有有轨电车设站条件；无偿配建的停车位20%需要配备充电桩；引进超2000㎡品牌超市；引进一家四星级以上酒店，会议室建面超过2千㎡，酒店建面不少于2万㎡。