中小房企控股权腾挪案例增加 资金压力趋势或将延续

       调控重压之下，中小房企控股权腾挪案例大量增加。今年下半年以来，房企并购整合频繁，有超过30家中小地方性房企股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。上市公司方面，Wind数据显示，今年6月以来，上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购，披露交易规模达到489亿元。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，2018年是近年来房企资金压力最大的一年。从近期各地楼市的调控举措来看，今年年末房企的资金压力依然不减，而且这种趋势还会延续到2019年，转让资产有助于改善相关企业的现金流。

　　国资聚焦主业

　　按照相关规定，若无特殊情况，国有股权转让需通过相关交易所挂牌进行。从多个地方交易所挂牌动态可以一窥国资对于房地产公司股权的安排。整体来看，这些房地产公司项目多位于三四线城市，盈利能力较差或者项目匮乏的小型房企股权成为转让热点。

　　部分股权转让案例中，受让方被要求在受让股权的同时需承接相关债权，其中不乏全部股权仅作价1元转让的案例。例如国投集团下属企业石家庄东方热电集团有限公司持有的石家庄东方元顺房地产开发有限公司60%股权正在挂牌寻求转让，本次转让资产还包括转让方对标的企业的5.92亿元债权。挂牌信息显示，东方元顺60%股权及相关债权转让底价为5.36亿元，其中东方元顺60%股权挂牌价格为1元，转让方对标的企业5.92亿元债权的挂牌价格为5.36亿元。

　　之所以1元转让，主要是由于标的公司长期经营不善，目前已经处于资不抵债的状态。挂牌信息显示，东方元顺2017年和2018年前7月净利润分别为-3876万元和-2159万元。截至评估日，公司净资产为-6.34亿元。与之类似的还有中国煤炭科工集团下属的沈阳煤炭科学研究所有限公司持有的抚顺科工房地产开发有限公司，该公司100%股权目前正挂牌转让。公告显示，截至评估日，公司净资产为-111.77万元。公司本次纳入评估的两宗土地已取得使用权，但尚未开工。公司目前还有4.74亿元的借款未归还。

　　实际上，近年来，非地产主业的地方国企和央企一直在进行非主业且盈利能力较差的资产剥离。随着房地产调控进一步深化，一些盈利能力差、项目前景不确定的地产项目及公司成为剥离的重点。

　　不过近期的产权交易信息显示，以地产为主业的国企和央企也正积极转让盈利能力较差的项目公司股权。

　　其中，老牌地产央企华侨城近期一系列动作引发关注。自2018年9月以来，华侨城开始频繁地出售旗下公司股权及资产。目前华侨城挂牌出售和进行预披露的资产至少有14项。其中和房地产有关的项目达11项，其中位于一二线城市项目9项，4项位于成都，3项位于上海，2项位于华侨城总部深圳。其中转让规模较大的有，海南华侨城实业有限公司100%股权及12.95亿元债权，挂牌价30亿元;上海万锦置业发展有限公司100%股权及3.64亿元债权，转让底价16.63亿元。挂牌信息显示，截至审计日，前述公司业绩均告亏损。市场分析认为，上市公司华侨城A前9月经营现金流为-207亿元。考虑到华侨城将文化+旅游+新型城镇化作为公司战略，甩卖资产更多是为了处置周期较长、占用资金较多的项目变现，改善集团现金流，从而将更多的资金用在文旅及新型城镇化项目上。

　　此外，北大资源、中铁二局等国企、央企也在频繁转让其旗下的房地产项目公司股权。

　　卖项目求存

　　11月27日，华侨城亚洲发布公告称，其间接全资附属公司西安华侨城置地拟经由北京产权交易所，以挂牌出让方式出售西安市南关正街88号长安国际中心2号楼四座办公大楼以及120个停车位，标的资产底价为8.3亿元。

　　华侨城亚洲方面表示，潜在出售事项将能有效盘活集团现有资产，为集团一般营运及任何日后投资机遇提供资金。截至目前，华侨城集团在今年预计转让将近20家子公司股权及资产包，数量远超去年。

　　这并非孤例，在经过了将近三个月的公开挂牌后，招商蛇口63.20亿股权增资项目有了新进展。11月23日晚间，招商蛇口发布公告称，将引入中集集团四家子公司作为股权增资项目的最终投资方。