11月房企融资同比增长154% 房企适度降价回款资金

       似乎，调控又到关键时刻。近期，作为楼市动力之源的资金环境，貌似“暖风不断”，银行间流动性非常充裕，“宝类”基金收益率跌破3%;被抛弃的房贷再次受到银行青睐，利率触顶回落，放款周期从上半年的3个月骤减至2周。笔者在银行的朋友，现在苦于按揭额度无处投放而四处敲门。对开发商关闸的融资也打开了阀门，财汇大数据显示，11月(截至26日)房企融资同比增长154%。坚持了2年的限价，从一线城市撕开了口子，北京(楼盘)和广州(楼盘)相继放松局部限价。

　　当下，开发商是想降价的。一来，40%的房企难以完成年度业绩目标，都想以降价来冲一冲;二来，现在房价还在历史最高位，适度降价不影响利润，还能以回款缓解资金压力，对冲10%以上的财务成本。问题是，地方政府和购房者比谁都害怕房价下跌，比任何时候都害怕房价下跌。2016-2017年是史无前例的地王年，各大城市楼面地价都涨了50%以上，买地的都是地方财政和税收的大功臣。房价下降，这些项目很难卖掉，“降价未遂”、为地王站台就是这么产生的。

三季度，七成省份GDP增速下滑，就连上海(楼盘)这样的“优等生”，也抱怨钱不够花，漕河治理、引进特斯拉等，哪样都要花钱。东部某二线热点城市，今年土地出让金减少50%，传言不得不优化“降成本”的菜单选项。

　　回顾过去几轮“松绑-调控”的循环，近期楼市政策放松，是多么的似曾相识!常言道“治大国，若烹小鲜”。现在，治大国不是若烹小鲜，而是糖炒栗子。烹小鲜，掌握好时间和火候就可以了，不用动辄打开盖子看看，但糖炒栗子要不停颠勺，既怕不熟、又怕焦了。“松，还是不松，这是个大问题”。不管愿不愿意，调控政策已见顶了，从边际上来讲，不放松的语调无奈地降分贝了。春江水暖鸭先知，10月中旬，地产板块见底反弹，这个走势就包含了调控放松的预期。

　　不过，以为楼市调控就是松和紧的线性循环、简单往复，就大错特错了。调控，本来就是逆经济风向而动的权宜，再说很多措施逆经济规律。经济下行压力加大、楼市回调趋势明显时，就该适时调整或退出。

　　刘鹤副总理年初指出，要用3到5年时间，稳步降低宏观杠杆率，这个大方向是没有变的。去杠杆遵循这样的路径，楼市治理也一样。“房住不炒”的顶层设计没有变，但目标非一役能到达，中间有回旋，甚至有妥协。短期内，调控会弱化一点，但资金阀门守得住、地价控得住，容许因城施策地做些调整，“小乱可能有、大稳不会变”。记住，只要源头有定力且不会乱，预期会慢慢调整，行为会变。过去，大家一窝蜂地上独木桥，共振会把桥踩塌。财富效应的美好感觉下，未来还会上桥，桥上拥挤，但多数是有产者自赏，而房子尾部则渐趋“落日余晖”。

　　公司债密集获批

　　今年以来，受银行信贷紧缩、非标融资监管趋严等因素影响，房企的融资环境较去年更为严峻。

　　“目前有迹象表明气氛好了一点。”阳光城集团执行副总裁吴建斌对记者表示。吴建斌所说的“气氛好了一点”，包括近期多家房企的发债计划获批。

　　这些房企中，除了中国恒大(03333.HK)、华夏幸福(600340.SH)等大型房企，还有越秀地产(00123.HK)、花样年控股(01777.HK)等中小型房企。其中，获批金额最大的是华夏幸福于11月14日公布的总额不超过80亿元的公司债券。

　　此外，据不完全统计，截至目前，11月至少有183.5亿元的资金通过信用债一级市场流入万科A(000002.SZ)、融创中国(01918.HK)、金辉集团(00137.HK)、金隅集团(601992.SH)等上市房企。其中龙光地产(03380.HK)在本月发行的24.9亿元的公司债，是其今年首次在境内发债。

　　“房地产市场要稳定，房地产金融首先要稳定。市场要横盘，流入房地产的资金要基本恒定。”一家销售额排名前十的大型房企高管如是说。

　　从发债用途上看，近两月获批和已发行的公司债仍多用于借新偿旧。据发债公告显示，本月发行公司债的美的置业和龙光地产，募集资金均用来偿还公司已有债务。华夏幸福获批的80亿元公司债主要是用于偿还有息债务、补充流动资金。

　　而房企兑付压力明年将继续上升，其信用风险也将进一步增加。中泰证券发布的数据显示，2019 年整体到期的地产债规模预计为4600亿元，较2018 年的2800亿元大幅增加1800亿元。

　　“房企融资有所松动，金融政策也从此前的降杠杆向较为宽松的环境转变。”一家房地产资产管理公司负责人告诉财联社记者。

　　此外，东方证券则在最新研报中称，“根据历史经验来看，中性或宽松货币政策下，M1 增速的提高会驱动房地产销售面积的上升。我们认为，由于经济下行的压力持续，2019 年的政策组合较大可能为宽财政和中性货币政策。”

　　开发商仍不乐观

　　“我预测明年一些调控政策会松绑，而且由银行和各级金融机构给市场提供流动性。”上述房地产资产管理公司的负责人表示。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，2019年会出现信贷政策调整、供给政策如预售、房价管控政策调整等。

　　但对未来一段时间的投资及楼市走向，接受财联社采访的多家房企高管均不乐观。

　　“近期放行公司债仅仅是缓解房企融资难、推动直接融资，主要还是对大房企适度放宽了融资，整个房地产行业的资金流入并不会有太大变化。”上述销售额排名前十的大型房企高管称。

　　中泰证券在报告中指出，“虽然随着经济下行趋势延续，房地产融资环境相较2018 年可能略有转暖，但是行业整体销售承压，投资开发支出压力不减，面临的现金流压力仍然不小，特别是考虑到融资环境或将继续结构性分化，头部大型房企改善而小型房企依然承压，因此低等级民企发行人的现金流压力或将进一步加大。”

      （房掌柜整理来自证券时报、财联社）