一手房特价二手房调价，刚需购房者或迎“上车”好时机

       在前几年，东莞的房价上涨较快，随着调控措施的施行，开发商为了快速回款，在房屋总价大幅上涨的情况下，很多项目的实际首付比例同样大幅提高、远超三成，甚至不少项目都是全款或者高首付的客户优先购买，购房门槛动辄上百万，刚需一族只能“望房兴叹”。

       今年上半年，东莞楼市流行通过“一次性付款”或者“高首付”方式，“高门槛、高优惠”促销，来让购房者提高首付入市，达到尽量多回笼资金的目的；进入年末，房企却通过首付延期、代垫首付等策略来降低入市门槛，吸引刚需购房者！

在整体观望氛围仍然浓郁的情况下，楼盘各种促销力度加大，业内人士介绍，目前东莞刚需房首付约在30万~70万元之间，年末特价促销多，刚需购房者“上车”机会到来。

　　多个一手住宅项目花式促销

　　全新项目合理定价入市，在售项目则忙着特价促销。

在“金九银十”前后，东莞多个项目就以符合市场预期的价格入市，以提高去化率，加快回款速度。

　　例如8月开盘的石碣某项目，入市价格约1.65万元/平方米，由于该价格符合预期，所以去化效果非常好；9月开盘的麻涌一项目，更是以低于市场预期的1.6万元/平方米的均价推出，去化率同样较高；10月底开盘的品牌开发商在高埗的新项目，其精装洋房的开盘均价为1.5万—1.6万元/平方米，且有多种折扣可以同时使用，与同期片区内的均价相差无几。

　　而厚街的一个知名项目，首次推出洋房，均价为1.4万—1.6万元/平方米，作为东莞的第一别墅大盘，该洋房价格远低于今年厚街1.8万元/平方米的洋房均价，去化达七成以上。

　　全新项目合理定价入市，在售项目忙着搞特价。自9月开始，东莞陆续有项目进行特价促销，如樟木头某盘推出清盘特价房，大朗某盘公寓一口价，茶山某盘的成交送好礼等。

　　到国庆期间，东莞陆续有项目进行特价促销，特价房已是遍地开花，据东莞中原战略研究中心不完全统计，国庆期间有至少30个项目推出特价房活动，个别项目优惠幅度高达3000元/平方米。进入11月，特价促销已经司空见惯了。

据不完全统计，国庆假期期间东莞至少有30个项目推出特价房活动，个别项目优惠幅度高达3000元/平方米。进入11月，特价促销活动已经司空见惯了。

　　据东莞中原战略研究中心监测数据显示，在“双11”期间，东莞在售项目普遍推出特价促销房源。如厚街的一个洋房项目，正常售价为2.2万元/平方米左右，“双11”推出部分特价房，均价仅1.7万~1.9万元/平方米，销售火爆；石龙一项目推出特价洋房，低至14750元/平方米，优惠6万元~18万元不等，首付30万元起；石龙另一个项目，其特价洋房1.3万元/平方米起，而此前均价在1.5万元/平方米左右，下降约2000多元/平方米；位于大朗的知名开发商开发项目，车位仅8万元起；上周，大岭山一项目进行特价促销，特价房降价至1.7万元/平方米，最低仅14990元/平方米起，而此前均价在2万元/平方米以上，降价优惠十分明显。

　　除此以外，首付延期的促销手法也是屡见不鲜，这给予购房者一定的时间来筹措资金。如东坑某项目首期1.5成，望牛墩某项目首期3万起，这大大降低了刚需的“上车”难度。

在接连的特价房促销后，房企放出大招——“首付延期”，即通过房企垫付或者购房者延期支付剩余首付款的方式，降低购房入市门槛，以刺激刚需成交。

　　记者了解到，东莞沙田有楼盘推出85~125平方米洋房，进行“首付9万元起”促销活动，按照比例计算，首付最低仅约0.5成。据介绍，购房者在支付了0.5成首付后，就可以先和开发商签约，于一个月后交齐剩下的2.5成首付款，再向银行申请贷款，完成购房手续。

　　“低首付”促销现象越来越多。记者在采访中了解到，道滘某楼盘打出1.5成首付宣传口号，进行低首付促销；最近一段时间，“低首付”促销重出江湖，房企纷纷降低刚需购房者的入市门槛，为能够刺激成交。

       业内人士告诉记者，按照政策，目前东莞首套房首付比例为三成，“低首付”并不是首付款真的少了，而是由房企垫付其余首付款，购房者后续偿还；或者是首付款延迟支付，给购房者一定的时间来筹措资金，实际的首付仍然是三成。记者注意到，这种情况与今年上半年几乎是完全相反的。今年上半年，同样是为了回笼资金，多个楼盘对高首付或者是一次性付款购房者提高优惠，来吸引购房者高首付入市，以此来快速回笼资金。动辄上百万元的首付款也让许多刚需购房者“望房兴叹”。进入9、10月份后，市场成交日益冷淡 ，观望氛围浓郁，房企加大特价房促销力度的同时，也开始通过各种降低首付的方式来吸引购房者。

　　根据东莞中原2018年的成交信息统计的首付款范围来看，东莞刚需购房的首付款主要在30万元~70万元之间，共占比达75%。而进入年底后，首付款变低，首付延期屡见不鲜，30万元首付购买刚需房现象逐渐增加。

　　刚需购房低首付也可享优惠

　　根据东莞中原2018年的成交信息统计的首付款范围来看，东莞刚需购房的首付款主要在30万元~70万元之间，共占比达75%。而进入年底后，首付款变低，首付延期屡见不鲜，30万元首付购买刚需房现象逐渐增加。

　　以前，开发商的折扣优惠一般只针对全款或者高首付客户，普通客户享受优惠折扣的机会相对较少。

　　如今，由于开发商资金链偏紧、年底冲刺业绩，各种特价房、折扣优惠等促销方式也逐渐“飞入寻常百姓家”。

　　特价优惠后，很多项目的总价及首付款完全可以满足刚需一族的需求，可以说是刚需族购房的福利包了。或许某些特价房的楼层、朝向、景观等不是那么完美，但对刚需而言，能够买到自主房，才是最重要的。

东莞中原战略研究中心建议刚需群体抓住年底之前的购房机会，择机入市，尽快“上车”。

　　优房超·瑞城搜也表示，房价短期上涨预期不再，“现金为王”已成共识，房企定价合理，降价意愿有所增强。业内人士认为，对于有购房需求的刚需购房者来说，目前是考虑入市的较好机会。

　　二手报价下调降低刚需置业门槛

　　过去，东莞的新房价格坚挺、二手房业主惜售，刚需的“上车”门槛较高，而如今临近年底，随着新房的特价促销、二手房业主的报价下调，笋盘越来越多，不论新房还是二手房，置业门槛均下降不少。

不仅新房市场越来越“亲民”，二手房同样如此。国庆后，随着市场预期的调整和新房的优惠促销活动，二手房业主的心态发生转变，下调报价或者承担部分税费成为市场主流。而临近年底，一些业主出于资金周转、工作调动、改善换房等需要，笋盘同样将越来越多。

　　由于购买二手房的人，基本以刚需自住为主，多数都是首次购房，对房屋总价及首付款同样较为敏感。

　　根据最近两年东莞中原的成交可以看出，东莞刚需购买二手房，总价以100万元至200万元为主，相应的首付款范围多在30万元至60万元。

　　东莞中原战略研究中心介绍，在中心城区，由于各项配套完善，新房少、价格坚挺，二手房价格相应较高，而适合刚需“上车”的一般以楼梯楼、楼龄稍长的小区为主，且通常房子的装修较为简单实用，这些小区通常由本地的中小开发商所建。而在临深片区，“上车”盘通常以位置稍差的老旧小区或者低楼层的毛坯、简装房源为主。

　　东莞中原战略研究中心建议，由于二手房小区及房源的情况差异较大，一般来讲，楼龄超过15年，银行就要求个人首付在五成以上了，故建议购房者条件允许的话，尽量购买15年以内楼龄的二手房，这类房源可以有效降低首付压力，购房门槛较低。

      （房掌柜整理来自南方网、广州日报）