土地市场金九成色十足 燃起“秋天里的一把火”

中国房地产报记者 徐景升 北京报道

9月，全国土地市场可谓异常喧闹，既有大型房企争相抢地的场景，也有北京一口气暂停12宗土地交易的举动。土地市场“金九”的成色如何？链家地产副总裁林倩和亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受了本报记者的专访。

记者：今年9月的土地市场表现如何？是否称得上“金九”二字？

林倩：9月的土地市场十分火热。以北京为例，9月份的土地出让金收入约为257.37亿元，创下了2010年以来的单月最高纪录，仅次于2009年12月。

今年以来，房地产市场出现回暖之后，万科、龙湖、富力等大型房企在全国多个城市频频拿地。从传统意义上讲，“金九”是住宅市场的销售旺季，但近年来其旺季特征却在减弱。土地市场的成交量增加主要是受到政府推地节奏和市场环境的影响。同时，优质地块的比重也在增加。

谢逸枫：今年9月土地市场可谓“秋天里的一把火”，称得上“金九”二字。整体土地市场供需两旺，成交活跃。随着楼市销售回暖，9月份全国土地市场不断升温，各地方政府积极推地，出现了今年的推地高峰期。尤其是9月份优质住宅地块集中入市，部分城市的单月土地出让金收入创下了新高，譬如北京9月份的土地出让金收入创下了两年来的单月新高。

记者：9月全国土地市场呈现哪些特点？

林倩：一是高供应促进高成交；二是优质地块促使土地高价成交；三是土地溢价率复苏；四是房企拿地实力增强，拿地意愿高涨。

谢逸枫：呈现五个明显特征：一是土地市场异常热闹，土地成交面积与成交均价同时“双涨”；二是土地市场供应井喷，土地供应面积与供应宗数均创下今年以来的单月新高；三是土地市场成交活跃，优质地块集中入市，掀起新一轮推地热潮；四是土地出让金收入创下单月新高，溢价率大幅提升；五是大型房企拿地毫不手软，买地款项也创下了今年的单月新高。

记者：北京9月暂停了12宗土地的交易，对此你如何来看？

林倩：当前优质地块频出是普遍情况，因而房企在全国范围内不断拿地。但以优质地块推动的高成交量，并不能说明土地市场正在逐渐复苏。由于地方政府的土地财政收入一度大幅萎缩，使其在下半年必须采取“量多质优”的方式，但考虑到稳定市场预期，避免出现“高价地”，因而地方政府也必须注意推地的节奏以及出让方式。

虽然北京12宗土地被暂停出让，会使得9月的土地出让金收入减少，但会在后续的土地出让中体现出来。

谢逸枫：地方政府暂停土地交易，说明土地市场非常热闹。由于房企看好后市，地块的溢价率估计将超过50%，一旦公开叫价，恐怕会再次出现“高价地”，不利于稳定楼市预期，巩固前期的调控成果。

记者：大型房企为何在9月份频频出手拿地？对于地价的发展趋势，你如何看待？

林倩：房企拿地增加，一方面是因为财务状况改善，拿地能力增强；另一方面，可售货源逐渐消耗，土地储备需求增加；第三，地方政府推地力度加大，尤其是优质地块增多，也吸引房企拿地。整体来看，房企对于土地的需求量在逐渐加大。

谢逸枫：目前全国地价处于回稳筑底阶段，一方面是各地方政府控制地价过快上涨，防止地价上涨进而导致房价上涨，影响土地调控的效果。另一方面是，考虑到地价过高影响到土地市场成交，导致房企拿地积极性下降。从9月份全国300个城市的土地均价数据来看，地价保持了小幅度上涨趋势，部分城市出现了溢价成交现象。其溢价水平在30%~ 50%之间上下波动。

记者：接下来，10月份的全国土地市场会有怎样的表现？

林倩：政策面的稳定有益于房地产市场的平稳运行。当前房地产市场已开始有所复苏，开发商对于土地的需求及地方政府加强土地财政收入的预期将推动土地市场的成交量放大。从目前的趋势看，今年第四季度的土地成交量有望达到甚至超过去年同期的水平，全国土地市场也将继续保持活跃态势。

谢逸枫：10月的土地市场将比9月份更加热闹，不排除出现房企因抢地而再出“高价地”的情形。一方面是10月上旬土地市场掀起了推地高潮，高品质地块集中入市；另一方面是房企将重金砸向土地市场，积极抄底。