超额利润的诱惑：提高容积率背后灰幕重重

近日，上海闵行现任官员妻子和儿子开办的房地产公司通过提高容积率获取上亿元利润一事逐渐浮出水面，该事件再次掀开了容积率背后的层层灰幕。

“先报建再违建，如果被发现再补交处罚金，这种肆意提高容积率的做法屡见不鲜。相对获得的超额利润而言，补交罚金的数额并不多，开发商的违规成本也不大。”中国城市规划设计研究院深圳分院一位人士告诉《华夏时报》记者。

实际上，国内早已出台法规制止类似行为。但在利益的诱惑下，相关法规几乎沦为弹性很大的“橡皮筋游戏”。

容积率背后的“大生意”

在上述闵行区官员事件中，该官员的太太和儿子所开办的房地产公司把某项目的容积率提高了0.29，获利逾1亿元。《证券市场周刊》报道称，地块的容积率在早年相关估价文件中显示为1.2，然而，实际上该项目对外公开的资料显示容积率变成了1.49。按该土地面积核算，相差的容积率多出了20571平方米面积。

报道还引述该项目的工程中标公告和一份2007年12月的房屋销售发票，称该房屋的建造成本价为每平方米864元，而当时的销售价格为每平方米6200元，在不考虑涨价的前提下，在多出20571平方米的面积中，每平方米利润就达到5000元。

华南某中型房企项目发展部门一位不愿具名的人士向记者表示，业内有“容积率提高1%，开发商的利润就可以增加10%”的说法，这并未过分夸大事实。“动辄以百万千万计。”上述人士告诉本报记者。

而住建部制定的《建设用地容积率管理办法》规定，各地将容积率等规划条件纳入土地使用权出让合同，国有土地使用权一经出让或划拨，不得随意调整、更改容积率。事实上，各个城市的规划部门官网公示栏目内，对已经出让或划拨的土地进行修改规划、更改容积率的审批文件并不少见。

记者从业内得知，房企可以通过多种手段对项目的容积率进行更改。“具体的操作方式要视项目而定。”中国城市规划设计研究院深圳分院人士透露。

上述人士补充道，公示的容积率提高幅度一般不会高于1，而这看似很小的更改却给项目带来很大的改变。在提高容积率的情况下，还伴随着调整规划、公共配套设施的布局、楼层的高度等，实际的容积率不会比申报修改后的数字低。

上述人士还称，大量项目存在一些“看不见的方式”，譬如暗地里更改项目的人防建筑、地下通道，包括幼儿园、花园等配套设施用地的面积，或者合并多个项目，增加容积率，甚至将如公共场所等市政配套设施的地块面积，纳入核算的容积率内等。

正因为这些方式“看不见”，购房的业主很难发现。各地曾出现多宗相似的业主投诉案例，业主在收楼时才发现开发商存在提高容积率、降低绿化率等问题后拒绝收楼，项目实际的建筑情况与销售时所展现的沙盘情况大相庭径。然而，即使业主在维权后获得赔偿，这也难以改变他们所居住的环境已大打折扣的事实。

形同虚设的防火墙

事实上，对于房地产开发中违规更改规划、调整容积率等行为，政府一直在治理，这类现象为何屡禁不止？

监察部网站披露的数据显示，从2009年至今年8月底，在加强房地产开发违规变更规划、调整容积率问题专项治理中，全国共排查房地产项目9.86万个，发现违规变更规划、调整容积率项目2150个，补交土地出让金等158.02亿元，罚款7.92亿元，撤销规划行政许可47项。

近年来，各地多宗落马官员的犯罪事实中均涉及了利用类似的操作牟取不正当利益。因此，“强硬的关系”和“足够的打点”，被房地产业内人士认为是能够获得相关规划审批部门开绿灯的重要条件。

落马官员广东省茂名市原市长助理雷挺就是其中一例。根据检察院公开信息显示，雷挺被检方指控在2007年至2008年担任茂名市规划局局长期间，在审批多个房地产项目过程中，未经研究论证，擅自决定容积率等重要指标的数值，未经茂名市城市规划委员会审议并经分管副市长审批，超越职权，擅自批准上述项目的规划设计条件和规划方案。

据了解，雷挺对多个项目的容积率提高了0.9至4.71不等，未按规定要求上述四家企业补交土地差价款，致使国家利益遭受损失合计2179万余元。

近日，长沙市规划局原副局长、市政设施建设管理局原局长顾湘陵及其妻子吴利君受贿、巨额财产来源不明一案公开审理。在受理过程中，顾湘陵及其妻子承认对长沙上百个楼盘进行“干涉”，称在受贿后，为房产开发商在加快项目报建进度、容积率调整、局部规划调整、土地置换、劝退竞拍等方面提供帮助，并以此作为巨额非法收入的来源。

其中，顾湘陵公开了其帮助开发商提高容积率的细节。2006年1月，长沙房产开发商车某拿到一块地搞房产项目，初期项目容积率定为3.5。经计算，车某认为至少要调整到5.0才会盈利，于是向顾湘陵寻求帮助。

顾湘陵向车某建议，先按3.84的容积率报建，按5.0的容积率进行施工，同时书面向市政府申请调高容积率至5.0，争取市政府批准同意。如果市政府不予批准，到时再通过处罚补办的方式来处理。最后，在顾湘陵的协助下，项目的容积率得以调高。

“现在更改容积率越来越难了，找相关部门的一把手还不一定行，需要找到更强的关系。”深圳开发商梁女士表示。

编者注：何为容积率？

容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。