资源战胜机制？ 央企高价地卷土重来

资料图

12月24日，192轮“厮杀”后，融创中国（01918.HK）忍痛收手。

天津天塔道地块因地理位置突出，引起数家知名房企关注，最终鲁能控股公司北京顺义新城建设开发有限公司以46.2亿元夺得。当地区域楼盘均价在18000-22000元/平方米左右。该地块成为2012年天津的双料高价地，总价和单价均创新高。

鲁能异动

鲁能集团的控股方是山东电力，而山东电力是国家电网下属公司，鲁能地产是具有央企背景的地产公司。鲁能控股的北京顺义新城建设开发有限公司2002年介入北京顺义新城的土地一级开发，旗下的鲁能7号院(楼盘资料 业主论坛) 今年上半年成为北京市楼盘销冠（楼盘成交数量第一）。

鲁能地产并不属于国资委最初确定的16家主业从事房地产的央企。鲁能地产内部人士曾告诉记者，2011年2月，国资委正式同意了房地产成为鲁能集团的主营业务。坊间传闻，保利将收购鲁能地产。两公司对传闻均予以否认。

2012年的土地市场，鲁能表现并不显眼。今年9月，上海申电投资有限公司以20.5亿的底价，拿下了位于陆家嘴地的黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，楼板价为28983元/平方米。该公司被指和鲁能集团有关联，但鲁能集团并未公开回应此事。

获得天津高价地之前，鲁能旗下唯一地产类A股上市公司广宇发展（000537.SH）更换了高管。近1/3高管被调整或离职，任职7年的总经理孟祥科辞职。值得注意的是，人事变动后，新晋者皆具有“鲁能系”背景，新任总经理为曾任鲁能置业工程总监、济南天地置业总经理的黄先可。

广宇发展资产重组一直未能顺利进行。按照最初的计划，鲁能集团将评估价值近60亿元的房地产资产注入广宇发展，后者由此将获得海南三亚、海口、澄迈等地365.5万平方米的二级开发土地和4482亩的一级土地开发项目。但受调控影响，并购重组处于暂停状态。

尽管母公司国家电网2011年营业收入16753.6亿元，在中国500强企业中位列第三，财力“逼人”，但人事变动，资产重组，近两年内一直处于变动中的鲁能地产，在房地产市场上的表现，远逊于中海、保利等央企地产。

国资房企在加速

由于鲁能地产的央企身份，央企再次受到关注。事实上，四季度以来的所谓高价地争夺，大型国企和央企，扮演了重要角色。

12月3日，保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)以17.37亿元拿下珠国土储2012-13号地，成为珠海今年的高价地。此前，10月10日，保利一日独得两高价地：保利信报联合体以45亿元拿下徐汇区滨江地块，折合楼板价27055元/平方米，溢价率为42.9%；保利万科联合体竞得长沙方面滨江新城B7地块，成交价总计32.56亿元，楼面地价1万元/平方米。

11月30日，中冶控股80%的南京临江老城改造建设投资有限公司，以底价56.2亿元摘得南京下关G50地块。11月28日，中海深圳公司以20亿元的总价夺得深圳宝安尖岗山地块，折合楼面价1.09万元/平方米。12月20日，中海再以28.4亿元拿下佛山桂城虫雷岗地铁站一块商住用地，总价和单价均为佛山年度最高。12月26日，由大型国企上海国际港务集团领衔的联合体以56.8亿摘得上海海门路55号商办地块，成为上海年度总价高价地。

此轮调控以来，小开发商想在土地市场分得一杯羹，并不容易。统计数据表明，房地产民企的发展速度已被国有企业赶超。在过去相当长的时间里，民企地产凭借灵活的机制，领先国企。但在新的市场环境下，国有企业拿地和融资的相对优势更加明显，帮助其超越民营企业。国金证券分析师曹旭特分析，是国有企业的资源优势打败了民营企业的机制优势。

国金证券对2009 年以来全国销售排名前20名 的6 家国有地产企业和9 家民营企业，进行横向分析后发现，国企合计拿地份额从2010 年的34%上升到2012年上半年的39%，而拿地的单位成本从3000元每平方米下降至如今的1600 元，民营企业拿地成本则在1800-1900元每平方米之间保持不变。

值得注意的是，国企的相对扩张，并没有给其财务报表带来不良影响。国有企业的平均毛利率与民营企业基本相同，净利率甚至强于后者；扩张也没有导致负债率过高，短期资金状况与民营企业几无差异，负债率水平也低于后者。

规则不变优势不减。地产项目从拿地到开盘，通常都有一年以上的间隔，而2011 年至今国有企业拿地份额不断上升，未来可售量也更加丰富。今年上半年，15家公司中，国企销售额合计增速从落后11 个百分点赶超至领先25 个百分点；国有企业的市场份额也从40%上升到目前的47%。

高价地的“推手”

央企的进攻姿态，令人侧目。

但高策地产服务机构董事长陶红兵在接受本报记者采访时表示，不应把目光过分集中在央企身上。他认为，央企承担着国有资产保值和增值的责任，获取更好的生产资料和资源是必要的。而高价地的产生和地方政府的推地节奏有很大关系。

中国指数研究院提供的统计数据显示，2012年11月份天津土地市场共推出112宗地块，环比增长119.6%，同比增长86.67%。不仅仅是天津，其他城市在四季度也出现了卖地冲动。“市场不好的时候，地方政府是不会将优质地块拿出来卖的。”陶红兵说。但市场正处于微妙的时期，房价已经有抬头的趋势，在舆论压力下，北京市已延迟了农展馆地块的出让。

事实上，相比2010年土地市场的疯狂，今年被开发商拿下的高价地，溢价率均未超过100%。中国房地产研究会副会长顾云昌对本报记者称，开发商大举拿地，是因为对2013年的市场有较好的预期，房地产投资指标会先于宏观经济指标“放晴”而转好，一般会提前3个月左右。十八大更明确了开发商的预期，因此大家纷纷开始拿地。

最近高价地的频繁产生，是否意味着2013年房价必然上涨？顾云昌认为，房价会稳中有升，但不会出现上涨局面。

7月份北京万柳高价地拍卖前，人民日报发表的一篇文章指出，“2010年‘坚决遏制部分城市房价过快上涨势头’的话音未落，几家央企一天之内在北京连拿三个高价地，成为这轮超过两年的最严厉房地产调控的直接导火线，并导致国资委要求多家央企退出房地产业。”

很多人应该记得，2010年3月北京那几个高价地一出，北京房价连夜上涨，有的业主跳价5000元。当然，历史不会简单地重复。

(21世纪经济报道)