年末房价翘尾 土地成交逆转

　　每年12月份都是楼市传统成交旺季，今年在中央经济工作会议稳中求进的基调下，房地产市场保持从严调控，然而在宽松货币政策刺激之下市场刚性需求逐渐释放，随着成交量的活跃，房价持续温和。

　　机构数据显示，11月份，一线城市新建商品住宅成交面积同比大幅增长了108%，远超过2011年的平均水平，同比增幅创三年来新高，一二三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.55%、0.30%和0.19%，一线城市涨幅显著。

　　机构研究员吴晓君认为，一线城市持续活跃的住宅成交减弱了购房者对后市房价继续下跌的预期，刺激了更多的需求在年底入市，开发商资金面得到缓解，楼盘促销减少、小幅涨价带动房价微涨，年底房价翘尾出现。

　　量价齐升

　　“前11个月，多家房地产企业纷纷完成了全年销售目标，也促使房价出现微涨”。中原地产市场分析师张大伟告诉《中国经营报》记者。

　　中原地产研究中心统计数据显示：1~11月，标杆房企总销售业绩达到了6025亿元，创造了历史纪录。其中前10个月保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)(600048)、中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) 、绿城集团(绿城阳光公馆 绿城百合公寓)、禹州地产及远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方)等11家标杆房企均已完成全年销售目标。

　　远洋地产公告显示，前10个月，公司实现协议销售额271亿元，同比上涨25%，提前两个月超额完成全年270亿元的销售目标，远洋地产总裁李明告诉记者，前11个月，远洋销售均价约为12300元/平方米，“主要原因是在北京、上海等一线城市销售保持较好势头的同时，公司业务所在的环渤海地区、东北地区及沿长江区域的二三线城市中端、刚需产品销售贡献有一定幅度的上升所致。”

　　正如李明分析，刚性需求的释放在房地产市场开始发力。

　　某机构在对今年刚需市场调研后，指出目前市场上90平方米以下小户型住宅价格明显看涨，11月份价格环比上涨0.29 个百分点。这些刚需楼盘的布局主要以二三线城市中心区域为主，一线城市则较多集中在远郊。“今年三季度之前，自住型需求保持谨慎观望情绪，随着房价持续微涨，看跌的购房者逐渐减少，部分观望情绪放松并积极入市，促进房价上涨。”吴晓君认为。

　　数据显示，11月份，10个典型城市商品住宅成交面积为771万平方米，环比增长7%，同比增长92%。“下半年至11月成交量为3687万平方米，已超过上半年成交总量的21%。北京、广州、上海、深圳商品住宅成交量同比增幅分别为114%、93%、98%与175%，整体来看一线城市增长较大，今年的成交量几乎是去年同期的两倍。”

　　成交量背后是房价周期性回暖。

　　相关研究机构数据显示，10月份的百城住宅均价8768元/平方米，环比连续第5个月上涨。1~10月，30个代表城市月均成交1622万平方米，与2010年和2011年同期相比分别增长9%和19%，处于调控以来最高水平。

　　对此，住建部政策研究中心主任秦虹认为，“从目前成交量和房价看，市场已经出现回暖，主要得益于刚需的释放，目前市场上的投机、投资行为减少，总体看政策上不会出现很大的变动。”

　　土地回暖

　　“从最近全国主要城市供地及成交土地的节奏看，土地市场回暖的迹象出现，高单价、高总价的地块次第出现，已经明显影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期。”张大伟表示。

　　在他看来，11月各地土地供应集中发力，也为市场带来新的预期。

　　据中原集团研究中心监测的13个重点城市的数据显示，11月份的经营性用地供应面积较10月同期上升约219%，除深圳环比下降外，其余城市均呈不同程度的上升。成交延续前期活跃的行情，上海、北京和南京等地再现高价地。

　　上海黄浦区的地块被上海外滩联合太平洋(601099)财产保险竞得，折合楼面地价约36176元/平方米，成为今年的“单价高价地”。

　　北京高价地有望再次被刷新，今年7月份，万柳以33831元/平方米价格稳坐“高价地”之位后，周边区域的房价涨幅达10%左右，均价为5万~6万元/平方米。11月27日，“北京市朝阳区农展馆北路8号0304－622地块”挂牌出让，起始价为20亿元，起始楼板价达3.38万元/平方米，即便以底价成交，也将刷新万柳地块报价，将创下北京土地成交单价历史新高。

　　随后，北京市国土资源局发布公告并暂停上述地块挂牌。

　　对此，业内猜测，这可能与国土资源部近期平抑土地市场价格异常波动的表态有关。“按照多地块的楼面价和目前区域内整体市场的销售情况，部分开发商对房地产市场的乐观程度有明显提高，楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下，开发商拿地的积极性也开始上涨，高价地再现或将成为趋势。”吴晓君认为。

　　机构数据显示，11月，10个典型城市土地出让金收入为663亿元，环比增长23%，同比增长0.4%。从2010年12月土地出让金达到近5年来最高值后，一路进入波浪式下行通道，在2012年5月份降至历史最低点，下半年开始，出现缓慢爬升的态势，11月环比增长两成，创下近16个月新高。

　　吴晓君认为，究其原因，一方面是与当前楼市成交回升、房企资金链情况全面缓解有很大关系；另一方面，地方政府从完成全年土地供应任务和增加卖地收入角度出发，在年底会加大土地出让力度，同时增加价格高的优质地块出让。“预计未来1个月，土地成交仍将活跃，成交量依旧会保持高位”。

(中国经营报)