2012楼市经历“低开高走” 行业再现正增长

随着楼市低开高走，年底购房需求强劲，房企也积极推盘，市场主流从“以价换量”到“量稳价升”。新京报记者 李冬 摄

销售业绩可谓房企最重要的经营指标，2012年各大房企也随着楼市成交起伏经历了“低开高走”的反转年。楼市成交量从从年初的黑色1月的低谷，到3月、5月步入回暖，下半年以来依然坚挺，虽然传统的“金九银十”未现成交高峰，但11月又现成交翘尾，楼市步入暖冬，各大房企的销售策略也从上半年的“以价换量”，进入下半年的“小幅提价”，全年业绩普遍同比出现大幅增长。

业绩低开高走

2012年初，多数房企对未来市场判断偏保守，但3月小阳春后，楼市5月、6月迎来强势回暖，不少房企在年中漂亮翻身，华润、世茂等龙头更高调上调了集团全年的销售目标。

更多龙头房企低调“加码”，如北京保利在4月底就完成了全年目标，6月北京万科也主动上调区域目标，年底楼市步入暖冬，开发商更称市场进入“谁有货谁笑到最后”的阶段。

这种逆转的惊喜也成为各大房企的共同体验。以调控中最具代表性的房企绿城中国为例，截至5月，绿城还未完成全年销售目标的三成，6月更传来甩卖项目、引入九龙仓入股的“壮士断腕”，但11月绿城已经销售484亿元，超额完成原定目标的121%。

“年初时大家对市场都很悲观，觉得销售压力非常大。”北京大兴一位开发商营销负责人对记者表示，当时觉得总部定出的销售目标是“不可能的任务”，但3、4月，该项目两次开盘推出针对刚需人群的小户型，销售率都达到90%以上，今年9月公司就完成了北京区域36亿元的销售目标。

随着楼市低开高走，年底购房需求强劲，房企也积极推盘，市场主流从“以价换量”到“量稳价升”。记者从多家房企获悉，整体上今年开发商在北京的业绩都比去年要好，一些传统龙头企业如保利、中海、金融街等房企，由于可售项目较多，更有望达到其在北京市场的历史最好业绩。

千亿军团扩大

除了行业整体销售同比正增长外，2012年房企的标志性事件无疑是以万科为首的“千亿军团”扩容。11月初，万科宣布2012年1-10月销售金额已突破千亿元，率先进入千亿军团，11月全国楼市出现“暖冬”，龙头销售再攀高峰，千亿军团也首次出现了扩容。

万科前11个月销售额达1271.5亿元，达到传闻中1400亿元的销售目标是大概率事件，而保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)1-11月份累计销售金额920.32亿元，超出了去年全年销售额26%，今年晋级“千亿俱乐部”已是板上钉钉。而中海首11月销售总额约854.1亿元、恒大约846.3亿元，和未上市的绿地、万达共同成为2013年冲刺千亿的种子选手。

但值得一提的是，在万科、保利、恒大、中海为龙头的一线房企规模迅速扩大时，房地产市场呈现明显的两极分化，调控下竞争更加激烈，房企利润减少，小房企的洗牌速度也加快，但小房企转卖项目或土地的行为不会体现在统计数据上，有业内人士预计目前全国4-5万家房企未来只会存活50%左右。

中原地产市场研究部也认为，在本轮市场回暖过程中，行业集中度在明显提高。标杆房企由于整体业绩良好，资金链缓解，在未来的拿地高潮中仍将成为主力。而一些中小开发商整体来看销售情况一般，资金链依然紧张，未来卖地求生的趋势仍将持续。

明年肯定会比今年好

兰德咨询总裁宋延庆认为，今年三季度末，房地产开发投资除土地供应面积同比去年低20%左右外，其他指标都触底昂头。这对于明年市场是一个很好的苗头。预计明年整个市场会呈现缓慢复苏的态势，行情肯定比今年要好。对于房企来说，房企业绩分化加剧，市场集中度进一步提高。

随着市场集中度进一步提高，必将导致中小企业的生存和发展空间逐渐缩小。但也应看到，中小企业群体占全部行业企业的90%以上，未来的市场占有率仍将有百分之六七十。这一方面意味着房地产市场散乱的格局未根本改变，另一方面也意味着中小企业也并未全面丧失竞争力。事实上，很多中小企业凭借对当地市场的熟悉优势，依然保持着一定的竞争优势，与“外来”企业在不同的细分市场上展开多层次的竞争。这也意味着，中小企业不是没有发展机会。

北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为，2012年企业仍在经历去库存的阶段，2013年随着去库存的结束，势必将继续补充库存。而随着房企暴利阶段的结束，房企通过产品的组合，还是有很多机会。

新京报记者 袁晓澜

千亿军团

2012年房企的标志性事件无疑是以万科为首的“千亿军团”扩容。11月初，万科宣布2012年1-10月销售金额已突破千亿元，率先进入千亿军团。此外，保利前11个月销售金额达920亿，中海约854.1亿元、恒大约846.3亿元，和未上市的绿地、万达共同冲刺千亿。

房企洗牌

有业内人士预计目前全国4-5万家房企未来只会存活50%左右。

(新京报)