捂盘捂出楼市暖冬 开发商捂盘“新招”迭出

只推差户型 大幅提高售价 拖延开盘时间 索性压着不卖———

近期，在去一处心仪已久的项目看房时，张先生被销售人员告知自己想要买的项目已经无房可售了。这让张先生觉得很奇怪，因为就在去售楼处之前，张先生特意在北京市住房和城乡建设委员会房地产交易管理网上查询了一下，他发现目前该项目依然有很多房源在售。其实，目前张先生的遭遇不是个案。由于楼市暖冬的出现使得部分开发商对明年的行情多了些期待，在完成全年的销售任务后，不少开发商都选择只推出差户型、大幅提高售价、拖延开盘时间、直接不卖等手段来变相捂盘，继而等待来年旺市到来后再待价而沽。为揭示开发商变相捂盘的新伎俩，本期《广厦时代》特地对此进行了调查。

●开发商捂盘“新招”迭出

近日，在朝阳区团结湖附近工作的小刘看上了北苑附近一个项目，想在该项目购买一套住房。然而，当小刘来到该楼盘售楼处后，销售人员告诉他，目前该项目只剩下位于底 层和顶层的160平方米以上的大户型在售，其他的楼层和户型已经卖完了。

销售人员的话让小刘很诧异，因为他在北京市住房和城乡建设委员会房地产交易管理网上查询的信息显示，目前，该项目于2012年9月14日获得预售许可证的96套房源中，只销售了22套，仍然剩余有74套房源，并且这些剩余的房源并非只局限于底层和顶层。

其实，小刘实则遭遇了开发商的变相捂盘。据业内人士介绍，由于目前楼市暖冬的出现，使得部分开发商对明年的行情多了些期待，在完成全年的销售任务后，不少开发商都选择通过捂盘来等待明年旺市的到来。但是，根据北京市建委《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》（京建交〔2006〕455号）规定，商品住宅自取得预售许可证之日起三日内，必须开盘销售，并按整栋对外销售。因此，为规避风险，一些开发商只好推出一些平常比较难卖的户型来让一些买房人望而却步。

据业内人士介绍，开发商选择这种变相捂盘的方式进行捂盘，既不违反国家的相关规定，又能达到捂盘的目的。即使一些购房者不介意购买开发商推出的这些比较难卖的户型，坚持购买，那么开发商也不吃亏。因为这既帮助开发商消化了一些比较难卖的户型，也为开发商回笼了部分资金。

●变相捂盘手段繁多

事实上，通过推出一些比较难销售的户型来捂盘，这只是开发商变相捂盘的一种手法。在实际操作中，开发商还存在着多种变相捂盘的手段，例如，大幅提高项目售价、拖延开盘时间等。

据了解，昌平区的一个项目在实际销售过程中，只有约200多套房源售价与之前的报价差不多，而剩余的大部分房源均没有优惠，单价与之前的报价相比要高出2000元/平方米。对此，一位了解该项目的业内人士表示：“这实际上就是为了抬高门槛，将一些购房人拒之门外，变相捂盘。”

除了抬高售价，将购房者挡在门外之外，一些楼盘还通过拖延开盘时间的方式来变相捂盘。例如，位于昌平区的北京风景(楼盘资料 业主论坛) 项目，自2010年底，该项目就对外宣称即将开盘，然而，直到2011年12月该项目才正式开盘，前后历时将近1年。另外，该项目近期还在通过加推的方式向外销售5号楼、12号楼的部分新房源。这证明，在前期的销售中，这两栋楼的部分房源被开发商隐藏了。

此外我们发现，目前还有一些开发商将项目已经停止销售作为借口来捂盘，公开宣称自己的项目已停止销售，具体再次销售的时间待定。并且，在购房者询问具体原因时，声称开发商有权决定自己的项目是否进行销售。这显然与上文所提到的规定不相符，是一种以停止销售为借口的变相捂盘行为。

●辨别是否捂盘有妙招

面对开发商手段繁多的捂盘行为，购房者该如何应对呢？

“一般而言，开发商在拿到预售许可证之日起三日内必须开盘，如果拿到预售证后却迟迟不开盘，这就是‘捂盘’行为。”一位中介机构的投资顾问表示。据该投资顾问介绍，通常情况下，开发商的预售许可证都会标明预售的楼盘的号码，买房人可以根据预售的楼号去售楼处实地了解，看看在允许预售的楼号里是否有不卖的单元或者楼层，如果有，就说明开发商在捂盘。另外，在实际销售中，开发商一般会选择性地推出一些户型，一般越是好的户型越是压着最后卖，越是不好的户型越是提前卖，买房人在购房时，可以有针对性地选择一些比较好的房源，看看这些房源是否都可以签约买卖，如果不可以，这也可以说明开发商在捂盘。

但是，有业内人士表示，上述措施只能用来辨别一些已经获得预售许可证的楼盘是否存在捂盘行为，对于那些通过拖延办理预售许可证的楼盘却没有效果。对于那些尚没有取得预售许可证的项目，购房者可以去该项目的工地看看该楼盘是否已经封顶，如果楼盘已经封顶，但是开发商还没有办理预售许可证，没有销售，那么就可以说明开发商在拖延办理预售许可证的时间，间接捂盘。

文/李路斌

(YNET.com 北青网)