楼市销售面积首度转正 推动购房者看涨房价

全年楼市行将收官，商品房销售面积年内首次“转正”，直接推动购房者看涨明年行情。“暖冬”的另一佐证是，房地产营业税增长显著，同比增速达58 .7%。中原地产、广州经纬行等机构向南都记者分析认为，11月销售一改往年淡季特点，推动购房者看涨行情，全年销售实现正增长将成为不争事实。

商品房销售转正

11月商品房销售创年内新高，前11月累计销售首次逆转为正增长。国家统计局数据显示，前11个月全国商品房销售面积为9.1705亿平方米，同比增长2.4%，增速较1-10月份提升3.5个百分点。这是这一指标在年内首次由负转正，其中11月销售面积领涨，环比增25.82%，印证“暖冬”行情。

根据机构数据，自9月以来商品房销售面积已连续三个月销售量在1亿平方米以上，市场回稳迹象进一步显现。前十一个月全国商品房销售量和销售额均超过去年同期，全年销售实现正增长已成定局。

机构预计，12月份的销售面积、销售金额依然可能会再创统计意义上月度新高，全年销售市场回暖已成不争事实。

“目前购房者入市积极性有明显增加，尤其是之前观望的刚需客户再度入市。”链接地产分析师张旭向南都称看涨原因是对于市场预期相对乐观，近期也未出现明确的收紧信号。

“商品房在一二线城市的机会正在释放，特别是一线城市较大力度的旧城改造，为后续开发提供了优质且成本较低的土地资源”，在港上市的佳兆业有关负责人告诉南都记者，对刚需房发展、快速周转和城市更新的战略发展而言也意味着机遇。

库存加速下降

大面积向好的销售也已经推动库存缓慢下降。据中原地产的统计，上周全国多数城市住宅销量同比均呈现明显回暖迹象，库存继续消化。

根据机构发布的《11月份新建商品住宅库存报告》，11月份市场交易量跃居近两年最高位，库存回落。一线城市库存量首次出现同比下降，三线城市成交量首次大于供应量，利好库存去化。

机构研究员严跃进接受南都记者采访表示，11月与12月正在逐步释放9月和10月积压的刚需，因此成交量活跃的局面会延续至年末。这样，库存量和存销比的下降动力依然存在。

“我们监测的20个城市新建商品住宅库存回落，相比上月0 .3%的回落速度，本月明显加快。这也是继9月份库存量触顶后，连续2个月出现库存回落的现象。”严跃进表示，11月份推盘量略降、成交量激增，促使库存回落效果明显。

具体到各区域城市，截至11月份，一、二、三线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2972万、2794万和2545万平方米，同比增长分别为-3.1%、0.3%和39.1%，环比增长分别为-1.8%、-2.4%和-0.5%。总体上库存皆有回落。其中一线城市今年首次出现同比下降的现象，值得市场关注。

房地产营业税大增近六成

与此同时，昨日财政部网站公布的数据显示，11月份，全国财政收入7871亿元。其中，房地产营业税同比增加123亿元，增长58.7%。

“一是去年同期收入基数较低(同比下降6.5%)，二是建筑业营业税同比增加83亿元，大幅增长31.8%，起到重要推动作用。”中原地产如是分析。

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等，二手房交易过程中还有个税、营业税、契税等等，商业地产还有房产税等。在中原地产市场研究部总监张大伟看来，前11月财政收入上涨中房地产复苏影响非常大。

近年随着房地产价格的上涨，楼市的火热，房地产税收一直高速增长。历史数据显示，自2003年开始房地产税收影响到整个财政收入增长率，2007年增长达到一个峰值，2008年进入低潮，2009年随着楼市刺激又走向了一个峰值。

“在房地产高速发展10年后，地方的土地出入金也将逐渐减少，后市有可能会加快房产税的试点范围，作为增加税收的重要手段。”张大伟表示。

申银万国有关研报认为，目前地产行业基本面和政策面很难发生大的改变，较确定的业绩、开发商持续的快周转战略，都对房地产造成一定利好。

南都记者 陈琳琳 实习生 叶美伶

(南方都市报)