周期调整下的价值重构：北京甲级写字楼市场的韧性突围与产业新机

4月2日，全球领先的多元化专业服务与投资管理公司——高力国际（纳斯达克证交所交易代码：CIGI；多伦多证交所交易代码：CIGI）在北京侨福芳草地举办高力国际北京2026年第一季度发布会。

当前中国宏观经济呈现出“外部风险承压、内部结构对冲”的韧性特征。尽管国际地缘冲突导致油价中枢大幅上移，但得益于国内以煤为主的能源消费结构及新能源产业的快速发展，油价上涨向核心通胀的传导路径较为有限。由于终端消费复苏呈现“K型分化”——必选消费与出行链恢复较快，而可选消费及地产后周期板块需求依然疲弱，导致成本端压力难以向消费端有效转嫁。这种可能出现的“上游通胀、下游通缩”的错配格局，使得工业企业利润分配持续向上游倾斜，中游制造业或将面临“增收不增利”的困境。

随着“十五五”规划纲要将“建设现代化产业体系、巩固壮大实体经济根基”置于战略首位，“传统产业提质+新兴产业壮大+未来产业培育”的梯次发展格局将逐步成形。同时，“十五五”规划在产业方向上新增“融合化”导向，强调服务业与制造业的系统融合，标志着产业发展从单点突破向系统升级转变。这种“服务业与制造业的系统融合”对办公楼市场的影响，并非传统意义上“服务业扩张带动办公需求增加”的简单线性逻辑，而是通过产业空间形态的重构和企业价值创造方式的转变，重塑办公需求的“质”与“量”。

2026年第一季度，北京甲级写字楼市场整体净吸纳量约5.7万平方米，市场需求温和放量，延续持续去化态势。空置率环比回落0.6个百分点至18.5%，同比下降1.7个百分点；租金方面，整体市场平均净有效租金达212.6元每月每平米，环比下跌4.2%，同比跌幅扩大至12.4%，“量稳价跌”的市场特征尤为显著。子市场表现呈现明显分化：核心去化量集中在周边非核心子市场的甲级项目，其净吸纳量接近4.3万平方米，占整体净吸纳量的75%，可见非核心板块的优质项目已成为需求承接主力。CBD子市场净吸纳量仍为负值，延续过去三年空置面积持续增加的态势；丽泽子市场本季度首次录得净吸纳量负值，这也是该市场过去五年持续大规模去化后的良性调整。据高力国际数据显示，2021年至2025年，丽泽子市场年均净吸纳量达15.2万平方米，空置率从66%大幅回落至本季度的21.2%。2025年以来，随着北京甲级写字楼市场平均租金持续下滑，跨市场板块竞争进一步加剧，丽泽子市场也开始面临区域内部及周边跨区域项目的双重竞争压力。

租金下行压力持续在市场中传导。从当前市场表现来看，受成本压力影响，企业更倾向于从高租金核心市场，向性价比更高的子市场外围或新兴项目外迁，核心子市场周边的优质甲级项目正持续分流核心区需求。随着租金延续深度调整，业主需重点关注未来两三年内北京甲级写字楼市场即将到来的持续新增供应压力，同时应对市场现存的高空置面积与持续去化压力——未来市场或将倾向于采取更激进的租金优惠策略，尤其是面临大面积退租、新增供应集中或空置率较高的子市场。

北京作为中国成熟写字楼市场的代表，当前“量稳价跌、区域分化”的格局，折射出中国经济转型期商业地产的核心特征：一是企业成本敏感型需求主导，在经济复苏节奏偏缓的背景下，企业更注重办公成本控制，核心区高租金的吸引力持续减弱，推动需求向高性价比区域扩散；二是供给过剩与存量竞争加剧，当前较高的空置率水平，反映出前期新增供应放量的滞后影响，市场已进入存量竞争阶段，业主需通过租金让利、产品升级等方式争夺有限需求；三是核心资产价值重构，金融街因新增供应有限、产业支撑强劲，得以维持相对稳定的市场基本面；中关村作为中国科技创新核心区域，大量科技创新企业的新增办公需求持续涌入，推动该子市场连续两年净吸纳量超12万平方米，空置率较最高点回落5个百分点至17.4%。反之，缺乏明确产业锚定的子市场，或将面临更长的去化周期与更大的租金压力。

当前北京甲级写字楼“量稳价跌、区域分化”的阶段性表现，并非单纯的市场下行，而是成熟商业地产在经济转型期的主动出清与结构优化，其底层增长希望正蕴藏于产业升级的长期趋势中。高力国际认为，租金深度回调是市场自我调节的关键信号：一方面，业主通过租金让利加速去化，推动低效供给出清；另一方面，更低的办公成本为初创科技企业、专精特新企业提供了更友好的入驻环境，助力北京“国际科技创新中心”建设。长期来看，北京作为全国科技创新与生产性服务业的核心承载地，当前的周期调整正是为高质量发展腾挪空间——待低效供给出清完成、新兴产业需求持续释放，市场将逐步回归“量价平衡”的健康状态，实现商业地产与实体经济的协同升级。