惠誉评级: 中国房地产市场或将维持缓慢下行态势

10月29日，惠誉评级亚太区企业评级董事石露露指出，中国房地产行业尚未触底，复苏趋势存在不确定性。今年一季度市场虽短暂回稳，但自4月份起新房销售额和价格均回落至下跌区间，6月份跌幅进一步扩大，二手房价格环比降幅也持续扩大，一线城市未能例外。

惠誉预计，中长期中国年均新增住房需求约为8亿平方米，其中新建商品住宅可满足6亿平方米需求，相对于2025年预期销售面积还有15%-20%的下降空间。展望2026年，由于人口结构变化、未售库存高企、就业环境不明朗及购房者支付能力较低等结构性挑战，行业销售额可能继续下滑。

石露露认为，短期房价大概率延续“窄幅波动、分化修复”的态势，三四线和弱需求区域压力大，高端和改善类住宅更具韧性。

单靠房地产政策难以扭转市场局面，行业稳定需要一揽子政策解决现有痛点，包括经济提振、就业改善和有效去库存等。止跌企稳尚需时日，惠普预计行业将平稳地以每年单位数下行，而不会大幅滑落。

房企分化趋势加剧，头部中资房企将销售回款的40%-45%用于拿地，通过优质新项目改善销售和利润率；而实力偏弱的地方性国企和民营开发商则因资金有限面临更显著销售降幅，市场份额持续向头部企业集中。