G36地块周边人居氛围浓厚,以生活配套成熟,在方家营路上紧挨着地块旁边就设一个公交站台。另外在建的地铁5号线北起始站就是方家营站,距离地块很近。
值得一提的是,G36地块周边环境资源非常好,距离长江直线距离不到1000米,坐拥一线江景资源,可揽长江风光;站在地块旁边向南眺望,映在眼帘的就是阅江楼风景区区。
由于G36地块处于成熟居住区,周多数老小区二手房价格参考价值不大。与地块隔着一条方家营路的锦绣江山花园,是2017年建成的小区。我在链家上查得,目前锦绣江山花园西苑次新房挂牌均价为48586元/㎡。
新房方面,目前鼓楼滨江在售楼盘凤毛麟角,G36地块周边仅有中冶盛世滨江在售少量“锦绣天玺”2号楼大平层房源,毛坯均价38743元/㎡。而G36地块毛坯房均价被限在3.9万/㎡,与中冶盛世滨江在售住宅均价基本相当,但比板块内仁恒桃园世纪的收官均价(精装45750-50500元/㎡)低了不少。
可以预料到,未来要求全精装交付的G36地块,上市价超4万/㎡,几乎没有悬念。
G36地块出让条件:
(1)C分区为二类居住用地(地下空间停车位),在符合市政管线敷设、绿化种植等要求前提下,道路路面标高以下-4米至-10米空间为出让地下空间,作为停车设施使用,具体以审定的规划设计方案为准。
(2)该地块装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率≥50%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。
(3)该地块按“限房价、竞地价”方式出让,所建普通商品住宅(毛坯)销售均价不得超过39000元/平方米(装修价格另行核定),最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。
(4)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争人才房建筑面积,面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交鼓楼区政府。
02
板桥G37地块
地理位置:东至龙藏大道,南至凤锦路,西至规划道路,北至凤汇大道。出让面积:地上:45635.21㎡、地下:5000.77㎡,为商住混合、基层社区中心用地,综合容积率2.45。
地块起拍总价126000万元,最高限价152000万元;起拍楼面价 11269元/㎡,最高楼面限价13595元/㎡;毛坯房最高限价20000元/㎡。
G37地块与上周五旭辉&宝龙联合拿下的G30地块相邻,均为板块内较为稀缺的商住混合地块。周边苏宁雨花物流中心、省创中心软件谷孵化基地环伺,靠近明发浦泰梦幻家、弘阳春上西江等成熟小区。
前有G30地块底价成交打头阵,所以这次G37地块大概率也是底价成交。G37地块新房毛坯均价被限在2万/㎡,即使加上3000元/㎡的装修价,未来项目上市价也要比板块内星叶欢乐城精装超2万5的均价有优势。
在此背景下,板桥新城宋都柏悦府、宝能G14两大高地价纯新盘房价能批多少,真的不好说了。
G37地块出让条件:
(1)A分区商办用房建筑计容面积不得低于A分区地上总建筑面积的25%,不得高于地上总建筑面积的30%,可上市销售、转让。
(2)地块内住宅建筑的高度不得低于60米。
(3)C分区出让范围为地下空间部分,在满足公园绿地建设、市政管线敷设等要求的前提下,仅可建设地下社会停车场等公共配套功能。地面部分为代征绿地,仍作为公园绿地用地使用。
(4)B分区为基层社区中心用地,可建设地上总建筑面积为5561.42平方米。具体要求如下:社区卫生服务站,建筑面积不小于300平方米;文化活动室,建筑面积不小于600平方米;体育活动站,建筑面积不小于200平方米;基层社区服务中心,建筑面积不小于600平方米;社区警务室,建筑面积不小于60平方米;居家养老服务站,建筑面积不小于150平方米;公厕,建筑面积不小于100平方米。以上设施共计2010平方米,须由雨花经济开发区管委会出资并委托竞得人建设,建成后移交雨花经济开发区管委会,所对应土地按划拨方式供应。建设费用经第三方审计机构确认后,由雨花经济开发区管委会支付给竞得人。其他用房可上市销售、转让。
(5)该地块装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率≥50%,公共建筑单体预制装配率≥40%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。
(6)该地块按“限房价、竞地价”方式出让,所建普通商品住宅(毛坯)销售均价不得超过20000元/平方米(装修价格另行核定),最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。
(7)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争人才房建筑面积,面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交雨花区政府。
03
新尧新城G38、G39地块
G38地块东至南京经济开发区人才公寓,南至新城路,西至新尧路,北至南京经济开发区人才公寓。出让面积19447.24㎡,为商住混合用地,容积率1.01≤Far≤2.3。