实探 | 距华为总部2.2公里，坂田“隐秘的角落”，这个楼盘建了15层

“你住哪儿?”

“我住坂田”

“那你们那儿离华为很近吧?”

······

谈到坂田，很容易想起华为。“毕竟是家里最有出息的孩子。”“坂田GDP大头全靠它”

这里是华为大本营，坂雪岗科技城曾被称作“华为科技城”。

房掌柜2020踩盘大暴走计划，第七站来到龙岗，蛋酱在坂田华为基地约2.2公里处发现一个新盘——信义君御山居。

项目距华为总部基地约2.2公里

项目靠山坡而建，已出地面约14层，即将达到预售申请标准，周边有雪象体育公园、云里梦想乐园、坂田医院等，不过地铁出行不便·······

现场

楼体靠山坡而建，出地面约14层

项目位于龙岗区坂田街道三号路与杨美路交汇处，地块北侧有一座不知名小山坡，楼体靠山而建，周围没有公交站，也没有商店，行人很少，隔一阵子才有辆小汽车经过。

蛋酱想起最近刚看完《隐秘的角落》，觉得这个位置也有点“隐秘”，突然感觉背后凉飕飕。

项目地块大致形状和北面的小山坡

项目东面与深圳科学高中隔着一块坡地，南面对着坂田文化广场、坂田集团大厦及华为荔枝苑西区，西面靠荔园新村，北面与大丹工业园隔山相邻。

坂田集团与华为荔枝苑西区

项目目前最高已出地面约14、15层。

现场工程概况牌显示，项目共5栋，2019年4月1日动工，合同竣工日期为2021年12月31日。

现场工程概况牌

根据公示总平面图，项目总占地约2.6万㎡，总建面约12万㎡，地块呈不规则“L”型，总体狭长。

其中，住宅建面约7.6万㎡，底商2580㎡，幼儿园2400㎡，社康服务中心1000㎡，社区、物业管理用房、警务室合计约517㎡等。

容积率3.17，绿化率40%，最高31层，停车位共850个(地上80个，地下770个)。

幼儿园位于地块最北端，与住宅地块间隔1500㎡公共空间，规划为3层高。

项目地块指标图

地块分布示意图

户型

906套住宅，691套户型小于90㎡

项目共规划有5栋(7座)住宅楼，塔楼高80-100米，共24-31层，楼层高度自西向东递减。

今年4月16日前，高层建筑主体施工进度需达到总层数的三分之二，才能申请商品房预售。

4月16日《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》发布后，“进度由三分之二改为二分之一”。

从目前进度来看，项目很快将达到预售标准，不过项目不在5月28日住建局公布的今年计划入市商品房名单中。

项目规划住宅总户数约906套，总建面约7.6万㎡，户均建面约85㎡。

其中，691套户型小于90㎡，占比约77%，总建面约5.59万㎡。

目前暂未开放营销中心和样板间，具体户型暂未公布。

开发商

老牌开发商信义地产

项目由深圳市信发房地产开发有限公司开发，福建省惠东建筑工程有限公司承建。

企查查显示，信发房地产由深圳市信义控股集团有限公司控股，信义控股由信义地产(香港)有限公司控股。

图源：企查查

信义地产成立于1992年，主营业务为房地产开发，业态涵盖别墅、商业、住宅、工业园等。

在深圳项目主要分布在龙岗等地，有信义金御半山、信义嘉御山、信义御城、信义荔山公馆、信义假日名城等代表作。

除本项目外，信义还有一个项目待入市，位于5号线五和站C出口的信义嘉御山7期，二者相距约2.6公里。

信义嘉御山7期，已是现楼

区位

以华为为首的坂雪岗科技城

2019年，《龙岗区坂雪岗科技城城市设计规划实施方案》出炉，坂雪岗科技城将打造“复合型科技创新城”，形成四核三轴、三带多组团特色空间结构，与周边地区共同形成龙岗西部发展核心。

坂雪岗科技城主要沿坂田街道北片区布局，由清平高速、布龙公路、梅观高速和机荷高速围合而成，总占地约22.36平方公里(坂田街道约17.63平方公里，吉华街道约1.88平方公里，龙华街道约1.84平方公里，观澜街道约1.01平方公里)。

坂雪岗科技城区位

坂雪岗科技城区域发展规划

坂雪岗科技城是龙岗乃至深圳科技创新要素最为集聚的区域之一，是广深科技创新走廊中深圳“四大核心”之一，也是深圳5G重点发展片区。

规划以计算机和通信设备产业为主导产业，在保留部分大型研发和高新制造企业用地的基础上，集中在片区中心打造产业服务和孵化中心。

目前，这里有天安云谷产业园、云里智能园、宝能科技园、上雪科技园等约63个园区。

以华为为首，富士康、航嘉、神舟、新天下等企业坐落于此，总产值超1亿元的企业有24家。

坂雪岗科技城效果图

配套

交通：公交、自驾出行为主，步行到地铁站有点远

项目距地铁站较远，不具备轨道交通优势。其中距5号线坂田站约1.4公里，步行约23分钟；距10号线(预计8月通车)坂田北站约1.6公里，步行约27分钟；距10号线贝尔路站约1.7公里，步行约28分钟。

项目距贝尔路站、坂田北站、坂田站均有一定距离

坂田站

1公里内有20个公交站点，石背路口站最近，相距约510米，步行约9分钟；距华为荔枝园站约573米，步行约10分钟。

图中红色数字为公交站点位置

项目东面紧邻杨美路(规划)，南面临坂田三号路，周边有坂雪岗大道、坂银通道、清平高速、布龙路等主干道。

项目距深圳北站约7公里，搭乘地铁30分钟左右可达，且堵车风险小，高铁出行较便捷。

深圳北站

教育：中学位于坂田“三实验”大学区内

项目自带幼儿园，所在区域小学学区暂无规划，中学位于深实验坂田校区、扬美实验学校和坂田实验学校大学区内。

小学学区暂无划分，红圈处为项目大概位置

中学学区，红圈处为项目大概位置

深圳实验学校坂田校区前身为坂田新城学校，2017年9月正式挂牌更名。目前暂未公布中考成绩。

深圳实验学校坂田校区，图源：网络

扬美实验学校创办于2017年9月，是隶属龙岗教育局的一所全日制九年一贯制公立学校。

扬美实验学校，图源：官网

坂田实验学校原名大光勘小学，创办于2018年9月，是一所九年一贯制公立学校，深外参与建校，师资大部分来自深外。目前暂无中考成绩。

2019小学部最低录取分数90.5分，招生300人，初中部最低录取分102.55分。

坂田实验学校，图源：网络

商业：自带2580㎡商业+外部商业

项目自带2580㎡商业，体量较小，依赖外部商业。如和成嘉业2万㎡商业(581米)、万科城商业风情街(1.4公里)、百佳华领汇广场(2.3公里)、坂田天虹商场(2.7公里)等。

百佳华领汇广场，图源：家在深圳

医疗：开车6分钟到坂田医院

项目自带1000㎡社康服务中心；距坂田医院约1.8公里，开车约6分钟。

坂田医院，图源：网络

休闲：开车13分钟到雪象体育公园

项目南面一路之隔有坂田文化广场；西侧约2公里有黄金山公园，步行约27分钟。

项目距云里梦想乐园约2.4公里，开车约8分钟；距雪象体育公园(在建)约4.7公里，开车约13分钟。

云里梦想乐园，占地约2万㎡，园内有近20项大型户外娱乐项目及儿童游乐区域，是一个集高科技、科普、娱乐健身、观光旅游项目于一体的综合游乐场。

云里梦想乐园，图源：网络

雪象体育公园占地约142.25公顷，定位为以休闲体育为特色的自然公园，包括滨水休闲区、健康运动区及生态游区憩三个功能区，以及”儿童活动谷、趣味拓展谷、水上运动谷、全民健身谷、极限挑战谷”五谷。

雪象体育公园规划，图源：网络

公园于2018年11动工，预计今年建成。

旧改：周边有超百万平旧改

项目周边旧改相对较为集中，有超百万平拆除重建旧改面积。多数集中在5、10、25号地铁沿线周边，或扎堆在主干道布龙路与坂雪岗大道两侧。

目前已有万科、桑泰、华侨城、佳兆业等知名房企进驻。

价格：周边新房均价5.6-5.9万/㎡，二手房均价5.2-7.9万/㎡

项目周边新房住宅目前有和成嘉业在售，2019年6月6日开盘，推建面约89-141㎡住宅，均价约5.6万/㎡。

稍远一点，蛋酱的朋友上周去坂田看信义嘉御山7期，销售暗示可能9万/㎡。

此外，坂田有大族云峰在售新房住宅，目前已备案1栋A座1单元房源，共38套，均价5.9万/㎡，户型建面约94-107㎡。

二手住宅选择余地稍微多点，均价5.2-7.9万/㎡，金洲嘉丽园均价最低，在售17套；佳兆业悦峰均价最高，在售6套。

图源：贝壳网

本文踩盘时间2020年7月3日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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