观点直击丨新总裁陈凯与新力的千亿目标

南昌作为新力的发家地，虽然遭遇了不少房企的挑战，但仍然具有统治地位，市占率在22%左右。资料显示，南昌市2019年商品住宅成交量约908亿元，新力去年在南昌的应占权益合约销售额202.5亿元，而仅是权益口径。

许进业表示，新力在江西地区优势非常明显，成本可以控制得很低。目前，新力在蒋锡德市占率大约在10%。除了大本营江西外，新力在其他地区都仍然只能算新兵，需要更多的时间沉淀，以第二重仓区域惠州为例，新力在惠州排名第四，市场占比仅3.7%。

截止2019年末，新力计入合约负债的已确认收益253.79亿元，这部分会在2020年后陆续结转为收益。随着新力全国化布局走得越来越远，进入新的城市会让毛利率继续承压。

对于新力逐步降低的毛利率，许进业反而十分乐观，“对于房地产的公司来说，毛利率都在下降。所以我们（新力）能够维持在30%左右已经不错了。”对于未来，他认为会进一步降低到27%-28%。

此外，新力的净利润率为7.5%，而房地产企业平均净利润率在11%-12%，差距还是比较明显的。

陈凯表示：“新力在江西的净利润率是10%。但是在长三角跟大湾区等地的利润率水平仅有是5%左右。当新力进入更多长三角和大湾区领域后，比原来10%稍微往下降，是可以理解的。”

由于新力在税款方面比较保守，计提了不少税款可能会在将来减少返回至利润。未来，新力的净利润率目标会提升到8%-10%。

融资成本目标下降1%

另一方面，新力借来的钱很昂贵，也影响了利润率水平。去年，新力的加权平均债务成本9.2%，较2018下降了0.1%。

9.2%的融资成本在房企中属于“贵钱”，新力资本化前财务成本总额为24.1亿元，同比增长19.2%，利息资本化率在81%。信托资管36%，银行占比57%。

对于刚上市的新力来说，打开更多融资通道会有助于改善财务结构。陈凯称，明年目标要下降1%，在债务结构方面优先考虑银行的债，在公司债,供应链、应收款ABS多考虑一些融资手段。

截止去年末，新力债务总额265.7亿元。其中，一年期债务占比44%，116亿元，1-2年期债务占比43%，2-5年期仅有13%。从借款渠道看，信托资管36%，银行占比57%。

值得一提的是，新力的短期债务占比过高，在手现金及银行结余为166亿元，新力在偿还掉短期比较贵的钱以后，通过收入和财务的增长，来改善融资成本以及债务结构。

去年新力上市IPO成功募资21.9亿港元，正是这笔钱在很大程度上帮助新力从净负债率240%下降到67%。

新力在今年的买地计划中也秉承量入为出，预计2020年权益回款为459亿元，用于土地支出的款项大约在40%-50%，约为230亿元。

2019年，新力通过招拍挂与收并购获取了36个项目，应占权益地价为194.5亿元，应占权益建筑面积达280万平方米。其中43.6%在长江三角区，24.4%在华中华西及其他区域，19.4%在江西省，12.6%在大湾区。

新力的土储计划为“进一步巩固江西省现有市场地位，并继续推进长三角、大湾区和华中及华西高增长核心城市的拓展。”陈凯表示，四大区域会更加趋于平等。在2020年初的1到3月份，买入了建筑面积50万平方米的地块，对未来发展很有信心。

截至2019年末，新力拥有117个物业项目，包括80个附属公司开发的项目、37个合资企业和联营公司开发的项目；持有应占权益的总土地储备达到约1509万平方米。值得注意的是，新力的土储权益占比也较低，多为合作开发的项目。

按去年的销售均价13083元计算，新力的权益土地储备货值约为1974亿元。其中，江西省、长三角、大湾区及其他中西部核心城市应占权益建筑面积分别占到约33.1%、17.3%、32.5%及17.1%。