观点直击丨新总裁陈凯与新力的千亿目标

自2019年11月中旬上市后，新力似乎还是游离在聚光灯外。

随着2月份从中南置地请来陈凯后，新力与陈凯几乎霸占了当时地产媒体的版面头条，一个职业经理人能给公司带来多少改变？让人没想到的是，陈凯不仅是公司的行政总裁，更是在职位上与老板张园林平起平坐，共任联席董事长。

3月31日，新力控股（集团）有限公司发布2019年度业绩公告。随后，新力在线上举行年度业绩发布会，新力控股联席董事长兼执行董事张园林，联席董事长、行政总裁兼执行董事陈凯，副总裁兼执行董事佘润廷，首席财务官许进业，香港办公室副总经理、资本市场及企业传讯总经理赵慧出席了会议现场。

在业绩会一开场，张园林便介绍了身边的“新朋友”陈凯，称他自己主要负责集团战略，陈凯更专注公司业务发展和运营发展方面。

另外，新力管理层还有一张新面孔，从华南城跳槽而来的许进业在上市后接手了公司财务板块。在当天的业绩会中，新力也把话筒更多的交给了新来的两位管理层。

销售目标破千亿

据新力控股2019年度业绩公告披露，新力全年实现收益269.85亿元人民币，同比增长220.7%;毛利约为79.99亿元，同比增长154.5%;年内溢利20.14亿元，同比增长约263%；母公司拥有人应占核心利润为18.53亿元，同比增长约485.2%。

过去几年销售规模的增长在今年迎来了开花结果，收益的上涨得益于去年交付的物业建筑面积及平均售价均有所增加，交付物业总建筑面积2,699,724平方米，同比增加约141.1%，交付物业平均售价每平方米人民币9,929元（除税后），较去年增加约32.5%。

新力的收益结构比较单一，约99.3%的收益都来自物业销售，剩余0.7%来自咨询服务及投资物业租赁。其中，物业销售以住宅开发为主的高周转，6-8个月开盘，住宅收入占比93.0%。

值得注意的是，新力继2月份首次披露销售额后，在年度报告中披露了2019年以及2018年的销售情况，这是在去年4月份的招股书中没有披露的。

据悉，新力2019年合约销售额914.2亿元，同比增长约28.6%。其中，应占权益合约销售额451.09亿元，同比增长30.1%；应占权益已售合约建筑面积344.8万平方米，同比增加约25.8%；应占权益合约平均售价13,083元；实现权益合约销售回款383亿元，回款率85%。

来源：企业公告

从区域上分析，其中江西省占约54.3%，大湾区占约23.9%，长三角占约10.7%，华中华西核心城市及其他高增长潜力地区占约11.1%。

对于2020年的合约销售目标，新力给出的答案是大约在20%左右。以去年914.2亿元的全口径合约销售额计算，目标将突破千亿，大约是1100亿元左右，权益销售大约在570亿元左右。

全国化布局拉低毛利率

为了冲击更高的销售规模，新力从一家江西房企成为了全国性的房企。新力利用市场扩张以在全国获得更高的市场份额，“预期未来来自江西省之外市场的收益占比将会进一步提高。”

然而，这也大大影响了新力的毛利率与净利率水平。2019年，公司毛利率为29.6%，相较2018年37.3%下跌7.7个百分点；净利润率为7.5%，相较2018年6.6%提升0.9个百分点。

来源：企业公告

新力毛利率此前两年基本处在30%以上，2019年却比较大幅度的下滑，新力的解释是交付物业组合的变化。例如部分惠州项目的成本就远高于2018年同期交付的南昌物业，主要由于领先的市场地位使得南昌物业成本整体较低。