二季度北京写字楼市场空置率升至8.4% 共录得6笔大宗交易

7月8日，世邦魏理仕发布《2019年上半年北京房地产市场回顾及展望》显示，2019年第二季度，北京写字楼市场无新增供应，全市净吸纳量录得-2.51万平方米，空置率达8.4%，环比上升0.2个百分点；北京共录得6笔大宗交易，上半年累计成交额同比增长30.1%。

具体来看，2019年第二季度，北京写字楼市场无新增供应，上半年仅两个项目入市，共计体量8.3万平方米。

值得注意的是，虽然本季度活跃度较前两季度有所回暖，但租户的决策谨慎使得成交滞后，且小面积成交比例较大。

此外，企业间并购、整合以及非传统金融行业的不稳定性使得退租面积继续增加，同时也录得多宗科技企业大面积退租或削减面积的案例，使得全市净吸纳量录得-25,100平方米，空置率环比上升0.2个百分点至8.4%。新租需求仍以金融、科技和专业服务为主，其中基金、证券及保险等非银行金融为主要驱动力。

报告指出，楼龄较长的标准甲级和乙级楼宇去化压力较大，特别是在即将迎来高品质项目入市的CBD和奥体区域。为了吸引和保持优质租户的稳定性，部分业主开始下调租金，使得本季度全市平均租金报价同样本比环比下降0.5%，报每月每平方米425.2元。

预计未来六个月，超过77万平方米的新增供应入市将加剧项目之间的竞争，空置率将会进一步推升，租金亦将承压下行。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务|办公楼|租户部主管张冀苏表示，面对市场竞争压力，出租率较为稳定楼宇的业主积极调整租户行业来维系长期的稳定性；而入驻率较有压力楼宇的业主则主动调整心态，降低租金并加大激励机制，来刺激市场需求。“整体租赁市场发展为租户获得更优的续租条件或性价比更高的搬迁选址打开了更多机会窗口。”

在投资市场方面，报告显示，2019年第二季度，北京共录得6笔大宗交易，交易总额达70.3亿元，环比有所回落；上半年累计成交额达230.9亿元，同比增长30.1%。

房掌柜注意到，报告显示，二季度自用型买家仍占据主导地位，贡献了53.6%的投资总额及季内最大交易——中银投收购通州富力中心C01栋。以改造为目的的中资基金亦较为活跃，如青杉资本以7.3亿元购买东三环的船舶重工酒店，远洋资本与华联长山兴合资21亿元收购北三环的安贞华联商厦。

世邦魏理仕指出，尽管写字楼依然是最具吸引力的板块，但本季度成交也体现了投资者对其它类别资产的关注，分别有两宗零售物业、一宗酒店和一宗数据中心的成交。“境外投资者季内未录得物业成交，但仍积极在市场寻找投资机会并参与多个潜在交易的洽谈，对北京市场的投资热情不减。”

在世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚看来，中美贸易谈判及其对经济影响的不确定性，一定程度上拉长了近期交易谈判和决策周期，从而影响本季度并可能影响今年全年成交额走向。但另一方面，卖家开价也更趋理性，有助交易谈判的推进。此外，近期新机场投入试运营以及大型优质租户入驻等因素利好丽泽，以丽泽为代表的新兴商务区将继续成为投资者关注的热点区域。