多家房企出让未开工项目股权 业务整顿后带来哪些后遗症？

一般而言，项目开工即可启动楼盘预售机制，进行回款。房企出售没有开工的项目，其侧面也反映出市场环境严峻，房企资金压力较大。

据中国指数研究院统计数据显示，2019年至2021年是房地产债券集中到期高峰，房企面临巨大现金流考验。2019年为首个偿债小高峰，房企需偿还债券规模为4994.5亿元，到2020年，这一规模将上涨至6513.4亿元，并于2021年接近万亿元。

虽然偿债高峰来临，但目前房地产行业融资困难，房企“以新还旧”的手段已经无法让公司资金正常周转。2019年5月，同策研究院监测的40家上市房企融资金额共计367.99亿元，创2019年以来新低。

当然，房企除了自身还债的压力之外，还有交易所的“灵魂拷问“。今年上半年，金科股份、新城控股等上市房企接连被交易所问询，其中现金流、公司短期偿债风险、利润率等关键指标成关注焦点。

双重压力之下，房企出售股权成为增强现金流动性的主要手段。有业内人士认为，房企在5—6月频繁出售项目困难，除了企业自身纾困资金压力之外，还有冲刺半年报之意。因为，出售股权对于公司现金流及公司偿债表现均有利。

例如，粤泰股份拟将旗下位于安徽淮南的公园天鹅湾项目80%股权和淮南洞山天鹅湾项目20%股权转让给世茂时表示，此举是为了缓解公司流动性紧张，化解公司的逾期借款风险；阳光100近期出售两个标的，预计回笼60亿元资金，但45亿元将用来偿债。

张宏伟称，2019年对于杠杆率较高的企业来说可能充满压力，预计2019年下半年还会出现房企出售资产的现象。

“有钱人”接盘后 房价如何变化？

据悉，世茂房地产已相继收购泰禾集团、粤泰股份等房企的18个项目；融创拟接盘阳光100出售的重庆阳光壹佰公司70%的股权；招商局置地和中梁地产接盘中国金茂出售的上海府茂置业有限公司49%股权。

就目前的市场情况而言，房企愿意接盘，说明该房企资金充裕。房企接盘也意味着企业战略扩张的态势。

微博房产查阅世茂集团2018年年报发现，世茂集团房地产各个财务指标表现优异，部分指标稳赢“大盘“。例如，2018年世茂集团短期借款占比29%，账面现金495.8亿元，净负债率59.4%。据克而瑞数据显示，2018年176家房企的加权平均净负债率约为85.15%。

而3年从百亿冲刺到千亿的“黑马”中梁地产，在6月26日，有媒体报道，中梁地产已通过港交所上市聆讯，敲钟“指日可待“。该消息无不透露着，中梁地产一旦上市，资本市场的“输血”则可以让其继续进行战略扩张。

让人深思的是，当有钱地产大亨接盘后买卖双方如何融合，成为其首要思考的问题。例如，双方可能在物业开发方面存在较大实力悬殊的原因，因而可能会影响该项目日后售卖的价格。

严跃进分析指出，是否影响该项目房价，关键要看机构参股后公司业务整合力度。如果企业业务整顿较好，物业改造的增值机会便会加大，这样房价确实容易上涨，尤其是在房企资金情况得到改善的情况下。而如果企业业务整顿结果不理想，那么部分项目还是要亏本或降价交易。

此外，张宏伟称，类似于泰禾集团为项目引进金融机构这种情况，房企一定要控制好财务成本，不然这类成本最后都会体现在房价上。

（来源：微博房产报道/张杰）