三四线楼市步入降温通道 库存同比连增6个月

近日，上海易居房地产研究院发布前4月《中国百城库存报告》显示，截至4月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45217万平方米，环比增长0.5%，同比增长4.2%。

报告指出，从历史数据来看，2018年9月份以来，百城住宅库存一改此前持续下降的态势，开始步入上行通道。当然2019年2-3月份，住宅成交行情好于预期，这使得百城库存出现了下降，但4月出现了小幅反弹。

截至4月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2876、22155和20186万平方米，环比增速分别为2.8%、-0.6%和1.4%，同比增速分别为34.6%、-1.5%和7.6%。

观察三类城市数据，可以看出，一线城市和三四线城市的库存拉升态势较明显。其中，一线城市近期供应节奏明显加快，体现了补库存的导向。而对于三四线城市来说，2018年11月份以来，此类城市库存就呈现了持续性的环比和同比正增长态势,即近6个月三四线城市的库存是明显攀升的。三四线楼市步入降温通道，进而会使得库存去化压力重新增加。

房掌柜注意到，在上述100个城市中，消化周期在36个月以上的有3城，包括三亚、漳州和大厂。消化周期在36-18个月的有11个城市，包括厦门、香河等城市。消化周期在18-12个月的有33个城市，包括兰州、无锡等城市。消化周期在12-6个月的有42个城市，包括景德镇、西安等城市。消化周期在6个月以下的有11个城市，包括马鞍山、日照等城市。此类城市不同消化周期，对应了不同的楼市行情和拿地机会。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从2019年4月份全国百城住宅库存数据看，略有上升。从结构的角度看，一线城市虽然有所上升，但其总体规模并不大。所以百城库存上升的因素，更多的还是来自于三四线城市。三四线城市库存规模上升，说明其市场基本面正发生变化。

“对于三四线城市来说，近期市场交易略有降温，这使得去化的速度有所放缓。后续要警惕库存规模继续上升导致去化周期明显扩大的风险。”严跃进指出，从去库存的角度看，对于部分三四线城市来说，要出台优惠的购房政策，积极引导刚需和改善型购房需求的释放。