政策催化下土地市场火热 高溢价拿地房企或陷入两难

近期住建部发布地价波动预警，再三强调“房住不炒”“稳房价”的基调从未改变。此时高溢价拿地，房企很容易置身于两难境地。

热点城市的土地市场明显升温

自3月份以来，热点城市的土地市场明显升温，尤其是一二线和部分三线城市的土地竞拍市场普遍回暖。据不完全统计，5月8日，包括天津(楼盘)、苏州(楼盘)、济南(楼盘)在内的10多个城市共成交地块32宗，单日成交额近300亿元。除个别地块以底价成交外，大多数地块都以高溢价率成交。参与拍地的企业既有房企龙头碧桂园，也有金地、奥园等实力房企，还有天阳、秦山之类的中小规模房企。房地产行业的调控政策尚未明显松绑，房企重启“抢地”模式到底有何底气?

前4月土地市场表现活跃

4月份以来，国内房地产价格整体回落，成交量下降，库存量上升。但土地拍卖市场却“量增价涨”，尤其是4月下旬以来，虽然各地土地供应量不断增加，但土地成交价却不断走高，溢价率同比和环比均明显增长。

2019年1~4月，全国土地成交金额TOP10城市累计成交额达4838亿元，同比增长6%；规划建筑面积TOP10城市成交面积达11802万平方米，同比增长10%；龙头房企表现依然强劲，万科、融创、新城控股、碧桂园、中海等5家房企前4月拿地金额均超过300亿元。

观察发现，今年前4月土地市场表现活跃，和房企蜂拥二线城市不无关系。如西安作为西部重点城市，土地成交面积位居全国首位，前4月累计成交达1700万平方米。业内人士指出，这是由于房企的可持续发展需要和融资环境放宽等多重因素叠加所致。

三天780亿

最近多个城市土地市场开始活跃，特别是武汉、无锡、杭州、南京、惠州等。部分城市地产市场小阳春，叠加融资难度大幅度缓解，房企抢地现象再次出现。

中原地产研究中心统计数据显示：年内合计36个城市卖地超过百亿，其中最高的杭州卖地694亿，另外北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等8个城市卖地超过300亿。4月多个城市卖地明显加速，武汉、苏州、杭州、广州成为最热点城市。4月23日-25日这3天，热点二线为主的城市卖地金额超过780亿。其中，武汉成交超过200亿，合肥于3月25日一下午就成交132亿。

调控力度呈现加码的迹象

土地量价齐升的背后是对房价上涨的预期，以及对房地产调控放松的预期，但事实似乎并不支持这一预期。5月11日，苏州市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》(简称《意见》)提出，对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”。《意见》还规定，新房须取得房产证3年后方可转让，园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让。苏州限售政策的出台，似乎在预示调控力度有加码的迹象。

在这样的环境下，房企为何还要进行“抢地”?笔者认为，目前土地市场的火热主要还是受到政策面的催化。2019年4月，国家发改委发布通知称，将全面放开户籍制度。5月，国务院发布通知，允许闲置宅基地入市。加上此前关于“人才落户”政策的铺垫，意味着新一轮城镇化建设有望为房地产市场的复苏注入活力。

房企最关注的两个问题

目前房企最关注的是两个问题：一是“开放户籍+宅基地入市+人才落户”政策到底能释放多少房地产需求?二是释放出来的需求能否顺利向城市转移。

从需求看，调控政策对人口的释放需要一个渐进过程。伴随需求逐步释放，企业资金周转速度减慢，土地持有成本和管理成本不断提高，考虑到地区性政策规划及城市自身需求的不确定性，房地产市场的需求更加充满不确定性。

首先，随着城乡一体化的逐步推进，城乡间的发展差距会逐步缩小，人口转移的重要性也将逐渐减弱，未来人口能否充分转移面临较大不确定性。一旦出现上述结果，房企目前的“抢地”行为就会与未来的城乡格局和市场需求存在较大落差。

其次，除了需求支撑外，拿地时机、拿地成本、拿地布局的合理性，还要取决于未来房价的走势，同样存在较大不确定性。近期住建部发布地价波动预警，并再三强调“房住不炒”“稳房价”的基调从未改变。此时高溢价拿地，房企很容易置身于两难境地。

未来土地市场如何呢，我们拭目以待吧！

（房掌柜整理来自新京报、华尔街见闻、每经网）