2018年上海土拍稳字当头 成交113幅吸金1602亿

土地市场，一直被视为楼市风云的“晴雨表”， 回顾2018年上海土地市场，在土拍市场的持续严控之下，上海土拍市场延续了去年以来的平稳行情，低溢价成主流，尤其宅地全部以零溢价成交。最重要的是2018年租赁地块仍是土地市场重要角色，成交价依旧延续去年低价成交惯例，楼板价多为市场价格的2折左右，这些地块最终也被国企和央企瓜分。当然2018年上海土拍市场呈常规态势外也不乏亮点，不仅出现几幅溢价率过百地块，甚至还有个人拿地现象，集体土地首次入市等现象也令人耳目一新。

　　据房掌柜统计：2018年上海共成交113幅地块(经营性用地)，成交面积合计412万平方米，环比增长9.6%，成交金额共计1602亿元，环比增长44%。

　　其中宅地成交34幅，成交面积174万平方米，租赁地块成交35幅，未来至少可提供35077套租赁用房，另还有商业类地块44幅。

　　综合打分拿地难 低溢价成主流

　　2017年以来，为抑制过高房价，政府出台一系列调控政策，限房价、限地价、土拍规则变更、竞自持等政策在一定程度上抑制了过热的土地市场，对于上海而言，2018年上海土地市场地冷价跌，“底价地”、“低溢价地”频出。

　　据房掌柜统计，2018年上海共成交宅地34幅，共揽得土地出让金约833亿元，总规划建筑面积约400万平方米，综合溢价率0。

　　△上海经营性土地平均溢价率

　　已成交地块中，溢价率高于0的地块有2宗，其中7月10日金茂以172299万元竞得青浦区华新镇蒋家巷路东侧44-02地块，楼面价21157元/㎡，溢价0.70%。而另一宗徐汇虹梅街道xh240A-02、xh240A-04、xh241A-01、xh241B-01、xh241C-01地块则于8月1日成交，上海鑫侨高置业有限公司(万科、上海仪电集团、徐汇区国有资产监督管理委员会联合控股的企业)以986320万元一举拿下，成交楼板价27633元/平，溢价率0.13%。

　　对此卢文曦表示：楼市降温导致预期下降。尽管溢价率下降了，但是限价因素使得利润空间也被限定，在市场预期转变情况下，防风险会放在总要位置。此外，综合打分导致只有大房企才有高分数，中小房企入围机会不多。打分制使得参与竞争的房企多半是龙头房企或者国企央企，最终只有1家或者2家能进入围。竞争者少自然不会非理性加价了。

　　据了解，2016年上海楼市火热，地王频出。为遏制地王现象，2017年4月，上海调整土地出让制度，实行“招挂复合出让”。

　　上述规则规定，当有效申请人不超过3人时，实行挂牌出让;超过3人时，实行招标出让，对投标人进行评分确定竞得人。2017年6月，上海对“招挂复合出让”政策进行“微调”，在上述“评标标准和方法”外，首次引入“受让管理”指标。

　　根据规则，在确定入围竞标人排名顺序时，评标小组先按照总得分由高到低的原则确认投标人的排名顺序。得分有相同者，则按以下优先原则确定排名顺序：先以经济实力得分由高到低排序;若经济实力得分有相同者，则再以项目经验得分由高到低排序;若项目经验得分有相同者，则再以技术资质得分由高到低排序;若技术资质得分有相同者，则以抽签方式决定其排序。

　　租赁住宅用地占重要比例

　　自2017年7月24日上海市首次推出租赁住房用地以来，租赁住宅用地成为土拍市场主角。 2017年，上海共出让了21幅租赁用地，2018年上海租赁住宅用地更是占重要比例。今年租赁住宅地块共成交35幅，未来至少可以提供35077套租赁用房。

△上海租赁住房地块分布图