北京上演“史诗级”土拍大战 年内土地出让金超1500亿

11月26日，北京土地市场迎来13宗地出让，上演“史诗级”土拍大战。

历经近一天的拍卖，除顺义新城第30街区地块因无人报名流拍，其余12宗地均成功出让，共计揽金316.46亿元，不仅刷新了北京土地市场单日成交土地数量的记录，也创造了单日成交金额新记录。

房掌柜梳理发现，当日出让的12宗地块，分布在顺义、大兴、昌平、丰台、房山、延庆及密云七个区域，包含9宗商品住宅用地和2宗共有产权房用地及1宗商业用地。

12宗地分别被中铁诺德、华发、住总、中建一局、城建、绿城、久润、好未来、中铁置业、首开金地联合体、富力中交联合体及未来科学城、城建、金茂联合体竞得。

地块冷热不均 白盆窑地块竞争激烈

虽然12宗地块同日出让，但从土拍现场来看，地块冷热不均，竞拍出现了冰火两重天的现象。

其中，丰台区花乡白盆窑两宗地竞争最为激烈，共吸引了9家企业参与现场竞拍。最终，经过集中出价和64轮竞价，丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块被中铁诺德以70.2亿元收入囊中，丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块则被中铁置业以58.4亿元拿下。

值得一提的是，这两宗地块在今年1月份因无人报价而流拍，此次挂牌，地块性质由原来的共有产权房用地改为限竞房用地，总价也比上次挂牌增加了9.88亿元。

根据挂牌文件可知，丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块为R2二类居住用地、A33基础教育用地，土地面积62599.465平方米，建筑控制规模163477平方米，挂牌出让起始价56亿元；丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块为R2二类居住用地，出让面积47085.936平方米，建筑控制规模131841平方米，挂牌出让起始价46.24亿元。

这两宗地块均将以“临时三通一平”形式供地，且地块中商品住房销售均价不超过67702元/平方米，且最高销售单价不得超过71087元/平方米。

丰台区花乡白盆窑村地块位置示意图

合硕机构首席分析师郭毅分析认为，白盆窑两宗地块产品性质修改后，为房企预留了一定的利润空间，且相比共有产权房，限竞房虽然售价大幅提升，但对购房者资质要求较为宽松，产品局限性也更小，且产品和定价与四环的城市地段更为匹配，市场定位相对清晰，去化压力较小，加之利润合理，因此竞争激烈。

顺义区后沙峪镇两宗地块均吸引了5家竞买主体参与竞价，其中，中建一局以19.45亿元竞得顺义区后沙峪镇SY00-0019-6014、6013地块，溢价率17.88%；首开+金地联合体以45亿元竞得顺义区后沙峪镇顺义新城第19街区SY00-0019-0075地块，溢价率18.42%。

而大兴区采育镇两宗地块也有4家竞买主体参与拍卖，大兴区采育镇区01-0128A地块被住总以17.7亿元加2%自持面积竞得；大兴区采育镇区01-0119地块责被北京城建以9.4亿元竞得，溢价率27.11%。

与上述几宗地块备受追捧不同，延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目（二期）YQ00-0003-0010等地块仅有2个竞买主体参与竞价，最终富力中交联合体以8.165亿元拿下该地，溢价率仅0.49%。

顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6010地块及昌平区北七家镇未来科学城南区CP07-0600-0052、0063、C-18地块均仅仅经过一轮现场竞价便被绿地及未来科学城、城建、金茂联合体分别以7.79亿元和41亿元收囊中。

此外，房山区拱辰街道17-02-10、17-02-09地块开拍便遇冷，被华发以25.335亿底价竞得；密云区密云新城0102街区MY00-0102-6014则以8200万元底价被北京檀营鑫房地产开发有限公司（久润）以8200万元斩获，溢价率17.64%；顺义区北小营地块则因无人报价直接流拍。

好未来斩获仅有一宗商业用地

值得注意的是，12宗地块中，仅昌平区沙河镇七里渠南北村土地一级开发项目QLQ-004地块为商业用地，要求竞得人100%自持20年，且入驻企业须符合昌平区和未来科学城的产业发展方向，持有期满后陆续转让或分割出售，需征得昌平区政府同意才行。该地块最终由时代好未来教育科技（北京）有限公司以13.2亿元底价竞得。

昌平区沙河镇七里渠南北村土地一级开发项目QLQ-004地块位置示意图

中原地产首席分析师张大伟分析认为，好未来获取该地块，或许应该从上市公司资产角度考量，不到2万块的楼面价，性价比还行。“这也体现了北京商业地块未来将只能用者拿地，对于房地产开发商来说，商业地产将很难去化。”

而就在11月5日，小米联合华润以26.57亿元竞得昌平区沙河镇七里渠南北村土地一级开发项目CP00-1600-0016、CP00-1804-0007地块，该地块规划建筑面积13.73万平方米，其中公建50%自持，自持20年，并执行90/70政策。

对此，张大伟表示，由于房地产企业对公建类地块拿地运营办法不多，而诸如小米这样的使用者直接参与土地的招标和建设，既可降低房企拿地的资金成本，又可增加企业能动性，未来这种组合或可能在未来土地市场频繁出现。

实施“共有保证金”出让新规

房掌柜注意到，在11月26日出让的土地挂牌交易补充公告中，提出了部分地块可选择采用共用方式支付竞买保证金，竞买人可通过交纳规定金额的共用竞买保证金方式参与组内所有项目的竞买活动。

因此，有7宗地被划分为三组，采用共用竞买保证金方式进行拍卖。

图片来源：北京市规划和自然资源委员会

对此，郭毅认为，北京在年末集中推地，并实施“共有保证金”的出让新规，一方面是为了加快供地计划的完成，另一方面是为了减少土地流拍流标，稳定市场预期。“‘共有保证金’的出让新规不仅在一定程度上缓解了房企的现金流压力，同时还可实现不同资质地块的打包出让。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进亦认为，此类制度充分照顾到了房企的资金基本面，可以让房企更多享受拿地的机会，这对于一些拿地资金预算相对偏紧的企业来说是有积极利好的。

“‘共有保证金’制度实际上是为了降低拿地环节的成本，是去成本的一种导向，有助于土地市场的继续活跃”，严跃进指出，政府不断降低各类管控，进而希望年底形成相对活跃的供地和交易态势，类似制度在全国其他城市或也可以积极落实。

北京年内土地出让金超1500亿元

数据显示，截至11月26日，北京年内土地出让金额达1526.36亿元，与去年同期的2609.55亿元相比，下降了41.51%。

据房掌柜了解，今年北京计划供应住宅用地1000公顷，其中商品住宅650公顷（含单列共有产权住房用地200公顷），但截止目前，实际供应的商品住宅用地仅224.69公顷，供地计划完成率为35%。

“为最大限度的完成当年的供地计划，规土委年末集中推地已成惯例。”郭毅表示，地市转冷也为中小房企布局北京提供机会。

张大伟认为，当前不仅北京土地供应井喷，11月一线城市11月供应土地合计高达90宗，二线城市土地供应合计1400宗也创下年内最高记录。“虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。”

房掌柜从北京市规划和自然资源委员会官网获悉，截至11月27日，北京市还有9宗挂牌地块等待拍卖，建筑面积共计84.24万平方米，出让起始总价140.81亿元，分别位于顺义、怀柔、昌平、大兴及房山五个区域。