松江地王实探：融创、合景纠结 格力淡定 中海最尴尬

2016年堪称“地王年”，光是松江就已经诞生四个地王项目，分别是：融创泗泾地王、格力泗泾地王、合景松江地王和中海小昆山地王。然而拍地一时爽，结局很难料，目前来看，融创泗泾地王(融创壹号府)和合景松江地王(合景天悦)外立面基本建成，然而却卡在了预售证这一关，迟迟不能入市。此外，格力与融创在泗泾同一时期拿下地王，但是格力地块现在却还是建设地基状态，入市更是遥遥无期。同时，松江唯一开盘的地王项目中海九峯里却陷入了少人问津状态，据网上房地产信息显示，截止至2018年10月11日，中海九峯里的506套房源仍无一备案。

　　同是“地王”命 各有各自苦

　　融创泗泾地王

　　案名：融创壹号府

　　交易总价：30.05亿元

　　成交时间2016年5月

　　楼面价达3.8291万元/㎡

　　溢价率111.62%

　　容积率：1.8

　　保本价 6W/㎡

　　融创地王实探：

　　从房掌柜实地了解，融创壹号府项目东至横港路，南至规划路，西至规划路，北至规划道路。目前外立面已经基本建成，已显现准现房雏形，个别楼栋周围的景观都已做好。据悉，融创壹号府规划打造14栋小高层，户型约82㎡、95㎡、120㎡，共计858户精装交付。

　　△融创壹号府外立面已基本建成

　　△融创壹号府部分楼栋在建中

项目周边交通还算便利，离9号线泗泾站约600米，步行约8分钟。周边的商业配套集中在地铁，有三湘商业广场、大润发、及餐饮娱乐配套。1公里内有泗泾医院，两公里范围内有迎新小学，泗泾第三小学，泗泾第七幼儿园，松江四中等。

△泗泾地铁站

　　△泗泾地铁站商业配套

　　△泗泾医院　　

格力泗泾地王

　　交易总价：19.65亿元

　　成交时间2016年5月

　　楼面价达3.7675万元/㎡

　　溢价率109.04%

　　容积率：1.6

　　保本价 6W/平方米

　　格力地王实探：

　　格力泗泾地王与融创壹号府一路之隔，拥有的配套也与之相同，不过距离地铁站相对更远。

　　据了解，项目规划包含10栋住宅楼，最高15层，共计686户。并将采用“开放街区”理念，创建凝聚社区意识的、活跃、动感的街区空间，打造一系列各自独立但又彼此联通的景观庭院、精致商业环境及社区设施。

　　△项目在建中

　　△格力泗泾地王周边

其实，泗泾附近房源由地铁站为界分位南北两部分，不得不说，南面由于开发时间早，且离地铁站更近，发展更为成熟，居住氛围更为浓厚。而北面，除了融创壹号府和泗泾格力地王两个新房外，还有万业梦立方、绿地香缇、金地自在城二期等次新房，不过这些次新房距离泗泾地铁站较远，出行非得自驾或公交接驳。而且地铁站北面除了附近几个项目的沿街底商，并无其他商业配套，也就是说买个菜也得到地铁站，实属不便。

　　△金地自在城二期沿街底商

　　 △绿地香缇沿街底商

　　周边二手房价

据上海链家数据显示，距离最近的万业梦立方，挂牌均价在4.1万元/㎡左右，附近的绿地香缇和金地自在城二期挂牌价均不足4万元/㎡。而地铁站南面的建发玖珑湾，均价也只不过4.3万元/㎡，此外，保利翡丽公馆挂牌价最高达5.1万元/㎡。

　　△泗泾热门二手房挂牌价

　　由此来看，依照目前的市场冷淡行情且政府限价情况下，无论是融创壹号府还是泗泾格力地王3.8万元/㎡的楼板价若想卖到原先想达到的6万元/㎡，难度确实不小。在这种情况下，融创依旧保持原先的开发进度，预计今年会“低开”入市。不过，格力地王则采用另一种方式应对，缓慢工程进度，表现淡定。

合景松江地王

　　案名：合景天悦

　　交易总价：47.35亿元

　　成交时间2016年7月

　　楼面价达3.9073万元/㎡

　　溢价率156.3%

　　容积率：1.4

　　保本价 6W/㎡

　　△项目效果图

　　合景地王实探：

　　合景松江地王合景天悦项目位于松江新城，东至龙马路、南至广富林路、西至河道、北至银泽路，距9号线松江大学城站4公里左右，出地铁站转乘公交需要20分钟左右。此外，项目对面即是T2有轨电车龙马路站，预计11月试运营。

据房掌柜了解，项目仍在建设当中，其中低层公寓已经封顶。项目总可售1074套商品房，以三房高层、洋房和叠加为主，其中一期共580余套范元，其中小户型的90㎡左右104套，预计年底拿证。

　　项目周边聚集多个大型商业业态，包括万科印象城、万达、开元地中海、东鼎、三湘等。2公里内有上海市第一人民医院南院、上海市养志康复医院。

　　△松江大学城地铁站

　　△合景天悦项目对面T2有轨电车龙马路站

　　周边二手房

　　△周边二手房价(上海链家网)

据上海链家数据显示，距离最近的绿地蔷薇九里公寓挂牌价4.2万元/㎡左右，附近的别墅项目挂牌价均超5万元/㎡，其中龙湖好望山别墅挂牌均价5.8万元/㎡。

　　由此看来，合景松江地王面临与泗泾地王相同的困境，目前以合景天悦的3.9万元/㎡的楼板价，想要售出6万元/㎡保本价，甚是困难。不过无论是从合景天悦项目的周边配套还是居住氛围来说，要更优于泗泾两个地王项目。但若开盘也很难达到预想价位，实在纠结。

　　中海小昆山地王

　　案名：中海九峯里

　　交易总价：19.55亿元

　　成交时间2017/3

　　楼面价达3.0893万元/㎡

　　溢价率69.91%

　　容积率：1.2

　　中海地王实探：

　　据房掌柜了解，中海九峯里已于2018年8月6日开盘摇号，共推出506套房源,其中毛坯洋房146套，简装240套，院墅120套。洋房建筑面积约95㎡，备案价38938-48950元/㎡，院墅建筑面积约135㎡-143㎡，备案价49500-59610元/㎡。

　　△中海九峯里销售情况(网上房地产)

　　据业内人士透露，中海九峯里首开当天仅售卖十几套房源，前期实际认筹1套，剩余都是当天意向客户现场认购。不过从目前网上房地产数据来看，仍无房源备案，实在尴尬。

　　从沙盘上看，整个楼盘东侧以院墅为主，西侧是洋房，中间建设景观大道同时配有塑胶跑道，小区人车分流户主优越的生活环境。

　　据房掌柜了解，目前松江小昆山新房楼盘价格都较低，比如距离九峯里1km的佘山院子，2期高层均价35158元/㎡，而九峯里洋房均价40000元/㎡，别墅均价50000元/㎡，一比较价格有较大的差距，中海在价格竞争上无优势。