国企转让房地产项目激增 地产业务板块重组大势所趋

　　地产业务板块重组大势所趋

　　事实上，突出主业、开展并购重组和专业化整合已成为目前国企重组重要内容。

　　对于央企的房地产板块，早在8年前，国资委曾下达“退房令”，要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务，只留16家主业为地产的央企。2011年又新增5家，共21家央企获得房地产经营资格。

　　中国企业研究院执行院长李锦表示，中国房地产业“黄金十年”已过去，存量时代已来临，房企面临越来越大的竞争压力，也将面临大调整的格局，不断寻找差异化将成为房企需要思考的命题。虽然央企拿地和融资优势还在，但随着“房住不炒”理念的施行，在去杠杆减负债、国企改革加速的当下，国企地产板块资源整合已是大势所趋，转型创新也已迫在眉睫，非地产主营业务国企分拆重组将提速。目前，保利、招商和中海等第一梯队企业重组已基本完成，中粮、中交建等地产板块整合蓄势待发。

　　市场人士表示，在新的发展阶段，大型房企通过并购加速获取资源；非房地产主业国企通过出售房地产业务股权，回笼资金，回归主业；中小型房企加速转型。房地产开发企业分化进一步加剧。房地产行业将呈强者恒强态势，并购重组将增多，出现很多新现象和新机遇，尤其是房地产市场中的股权转让、合作开发、混改等模式。

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　　2016年中国开始新一轮的去杠杆防风险，现在已经逐渐进入深水区，此前一直以为，民营资本是本次去杠杆相对影响较大的，但实际上，央企正逐渐感受到了同样的压力。

　　据不完全统计，整个6月，包括中核、中航、神华、国家电网等在内的14家央企开始密集转让旗下的地产项目。进入7月，名单可能还会迅速增加。而高负债率是这些项目的主要特征，通过转让这些地产项目助力央企降杠杆被看成原因之一，业内人士判断，未来力度或将进一步加大。

　　对于上述央企房产企业转让的原因，近期正在转让地产项目的国家电网，下发的文件名称是《国网秦皇岛供电公司突出核心业务实施瘦身健体推动集体企业改革发展实施方案的审核意见》，显示此次转让是为了配合此轮央企改革，实施“健身廋体“，突然核心业务。

　　不过，上述国企改革中的“健体瘦身”或者压缩企业层级等类似结构性改革只是原因之一。仔细观察此次转让的地产公司，会发现负债率高，是它们的一个共同标签。

　　根据公开披露的数据折算，在此次拟转让的房地产项目中，中航工业下面的成都聚锦商贸有限公司负债率为97%，中国核工业集团旗下重庆融金置业有限公司，负债率为88%，中国水电建设集团房地产（都江堰）有限公司负债率更是高达99.5%，海南商业建设开发联营公司已经资不抵债，所有者权益为负的426.4万元。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，根据地产行业的特点，房地产公司如果还没有进入销售阶段，现金流没有回笼，前期投入就会很大，负债率一定会很高，进入到销售阶段，负债就会降下来。

　　上述部分项目截止到5月31日的财务报表也显示营收一栏为零，这也印证了上述项目还没有进入销售阶段的说法。

　　于是，对此类公司的集团公司来说，要么继续举债维持项目的持续运转直到现金流开始回笼，要么割腕断臂。显然，更多的央企此次选择的是后者。

　　长期观察央企改革的上海天强管理顾问有限公司总经理祝波善认为不少央企选择转让地产项目主要还是出于央企去杠杆的需要。

　　央企考核经营业绩涉及降低负债率指标

　　在今年年初国资委在介绍央企经济运行情况时，国资委总会计师沈莹曾表示，2018年将把防范风险作为三大攻坚战的重中之重，国资委为此部署了“五控三增”的对策，力保央企运营平稳，不发生系统性风险。“五控”指的是控制央企负债率、财务杠杆、投资规模、风险业务和财务风险等。她还表示将对央企债务状况做严密监控，2017年央企没有发生一起债券违约，2018年有望继续保持。

　　国资委为此还专门制定中央企业降杠杆、减负债、控风险的指导意见，明确到2020年前中央企业的平均资产负债率要再下降2个百分点。

　　这不是一个轻松的目标，数据显示，2017年末中央企业平均资产负债率66.3%，同比仅下降0.4个百分点。

　　“房地产行业在中国已经演变成一个金融活动，高负债率是其主要特征，通过转让地产项目，降低负债率立竿见影。”祝波善表示。

　　中国企业研究院首席研究员李锦也称，今年国资委已经将负债率的降低作为考核央企经营业绩的一个重要指标，在这个指挥棒下，除了通过破产重组、混合所有制改革、债转股等手段降负债以外，对这种高负债地产行业的剥离也成为一个重要手段。

　　而且，他预计这种转让的力度在未来一段时间还将继续加大。据他观察中冶集团下面的中冶置业，去年开始已经进行了内部地产资源的整合，可是有些子公司、孙公司在三、四线城市布局的项目，负债率很高，而且不好卖。于是这些不符合企业战略发展而且不在企业战略覆盖城市的资产，想通过内部移交的方式来整合，整合不了，最终还是可能通过外部转让的方式进行整合。央企中类似这样的项目不在少数。

　　面对房地产市场走下巅峰：迟到的退出

　　央企房地产项目的退出，其实已经迟到了8年。

　　对于此次涉房央企密集转让高负债项目的行为，国资委内部人士称，此次房地产行业的退出国资委没有提出相关的具体指示，更多的应该是企业自己根据结构改革的要求做出的安排。

　　早在2010年，78户不以房地产为主业的中央企业就被国资委要求清退房地产业务，仅留下16家主业为地产的央企，后这个名单增加至21家。

　　那些属于清退行列的央企在这八年间不仅没有按照要求退出地产市场，悄然布局投资地产项目的行为也不是少数。

　　“几乎每一家央企下面都有房地产项目，子公司、孙公司都搞，最后就成了一种法不责众的状态了。“李锦表示。

　　“房地产退出令过去为什么不生效，因为有巨大利益在里面。那些主业不是房地产的央企，以往也能凭借较低的融资成本，在房地产领域赚的盆满钵满。接下来没有那么大的利益了。”祝波善说。

　　房地产行业在中国经济产业布局中的地位发生的改变，被祝波善认为是此次央企开始频繁卖地产项目的深层次原因。“中国房地产发展的轨迹正在发生改变，通俗点讲，不管什么样的房地产项目都能赚大钱、赚快钱的时代正在结束。”他说：“观察央企近期在房地产领域的布局调整也正能反应这个趋势。”

　　可以观察到的是，从去年开始的政府限价政策以及土地出让制度都利好于各种资源进一步向房地产龙头集聚。而且在融资收紧的大背景下，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，而中小房企对外部资金依赖度高，外部融资收紧倒逼中小房企退出的空间较大。

　　张宏伟也表示，如果从地产行业的角度来看，此次部分央企地产项目的退出也和地产行业业务重组的趋势密切相关。

　　（房掌柜整理自中国证券报、财联社）