中原地产张大伟：警惕！“房闹”将恐慌式蔓延

国庆期间房地产市场大部分消息都是坏消息：多地出现了房闹。（当然，7号又一次降准，给了楼市一定的喘息机会）

什么叫房闹？“房闹”指业内通常将已购房的老业主由于对新开或新推盘价格低于其购房时的价格不满而发生的集体与地产开发商闹事的行为。在房价“下降”时的“维权”是房闹。

那么这一轮楼市上涨可以说从2014年930作为起点，持续到今天已经4年，为什么在最近开始房闹蔓延？其实原因很简单：

1：宏观环境变化，楼市成交量逐渐高位回落

中原地产研究中心统计数据显示国庆长假整体楼市平稳，市场逐渐出现了高位回落的现象：

国庆期间网签量并不代表市场，因为大部分城市休假网签暂停：但1-9月数据看，热点城市市场开始平稳回落已经成为趋势：1-9月热点一二线城市的新建住宅成交量也出现了明显的同比下调。同比下调了6.7%。9月份超过6成城市成交量同比出现了下调的现象。2018年楼市金九成色不足。

首先：网签数据相对滞后，国庆期间很多城市网签系统暂停，所以数据缺失，但从最近的市场看，部分城市降温已经开始出现，同比是个别城市，出现了因为降价而打砸售楼处的现象。

其次：因为网签数据滞后的原因，整体看，全国一二线城市，9月楼市成交量环比8月均无明显上涨现象，楼市告别金9。包括北京、南京深圳、宁波、福州等典型城市的库存都有不同程度上升。

第三：楼市调控重压，信贷收紧，最近各地市场不仅仅商业贷款继续高压，公积金政策在全国多个城市也开始收紧，使得市场继续开始观望。

楼市已经没有金九银十，从市场看，2017年来，大部分热点城市楼市已经全面限价化，这种情况下，房地产市场已经没有淡旺季之分，市场更多的看限价政策的严格与否。

多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。

虽然当下全国看，房价上行城市依然占主流，但市场已经出现了逐渐平稳的迹象，调控政策严格的北京上海深圳杭州南京合肥等城市，房价下行苗头已经出现。

第四：热点城市开始进入卖不完时代，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等市场，库存均出现了环比上升的现象，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。

房价一旦不涨，对于习惯了过去3-4年通过投资投机房产获益的人群来说，必然会出现房闹现象。

2：2018年的房屋质量历史最差

重磅！2018年你买的房，很可能质量历史最差

伟哥给你几个建议：

首先：尽量别买2018年施工建设的房屋。因为不仅仅是开发商没钱，现在建造商也亏。

其次：如果买，就尽量买大开发商、大城市的物业，相对质量要好。

第三：能别买精装修就别买精装修。容积率越高的项目，问题越大。

3：房闹的历史传统：

首先：2018年楼市逐渐出现了冲高回落的迹象，最近大量房企都在进入促销优惠，加快回款的节奏中，这种情况下，打折、降价现象很可能从个案由点到线到面扩散。未来很可能收房纠纷与降价要补偿的房闹现象很可能明显增加。

其次：当前市况下，部分城市的项目不降价促销，销售肯定难有起色，但如果降价，一旦遭到业主退房，事情就更加复杂、棘手。导致了部分开发商忌惮于降价后的退房麻烦，选择暂时观望，不敢贸然降价。一旦预期降价引发的退房非常激烈，大部分房企很可能会因此暂缓降价或者采用间接的缓和方式进行促销。

第三：降价就闹纠纷这个明显不符合契约精神，在房价上涨过程中，购房者并未平分利润给开发商，所以在下调的时候也很难要求开发商退差价。对于降价补偿，开发商从维护品牌形象的考量接受协商的行为也可以理解。但是有可能对市场带来不好的示范。

第四：过去3年，房价全国上涨，导致投资投机需求旺盛，杠杆过高，对于房价下行更加敏感。

享受了多年泡沫与暴利的楼市，将投资赌在房子上的人们，在本轮市场冲高回落下中更应该增加风险意识了，那种只涨不跌的楼市博傻时代已经过去。

这么多年楼市的畸形发展，房价从来没有真实跌价过，使得购房者忽视了房屋作为商品不仅会涨更会跌。

过去2年，有很多开发商违规使用了双合同，在网签价格之外，通过装修车位等分摊了大量的房款。而2018年四季度恰恰是收房的高峰期，过去很可能以为房价上涨而掩盖的各种问题，将在2018年4季度出现井喷。