新场地王或低价入市 中粮首创禧瑞祥云难掩区域硬伤

在限价、摇号、限购、限贷等多重作用下，金九的上海楼市却出现了明显降温，多家楼盘开始打折、优惠、送宝马，而据知情人士透露新场地王项目中粮首创禧瑞祥云目前正在申请预售证，或许会低价入市，预计均价不到5万/㎡。

　　项目概况

　　中粮首创禧瑞祥云是由中粮地产与首创置业两家大型央企、国企联合开发， “禧瑞”与“祥云”分别是中粮与首创两大国企的高端改善型产品系，前者代表了低密品质住区，后者则是国际风范的高端社区代表。

△中粮首创禧瑞祥云沙盘图

　　项目占地约56000平米，总建筑面积约68000平米，容积率为 1.2，绿化率达35%。整体为南低北高布局，由10栋6-11层洋房及17栋叠拼别墅组成，洋房建筑面积约90㎡-120㎡，叠加别墅建筑面积约90㎡-130㎡。项目共有二个出入口，西面杨辉路为社区主入口，东侧规划路段设次入口(消防入口)，项目整体人车分流设计。项目目前正在建设中。

　　掌柜点评

　　1、品牌开发商，产品品质较高，有保障。

　　2、项目距离16号线新场站约3公里，须步行1公里加公交短驳。并且16号线车厢较少，且班次时间间隔长，出行还需注意时间。

　　3、生活配套主要在沪南公路和新场古镇商业街上，须步行约1.5公里。

　　4、项目周边的医疗配套也在老镇上，且附近无三家医院。

　　区位、交通

　　中粮首创禧瑞祥云项目位于浦东新区新场镇沪南公路与杨辉路的交叉口位置，距离地铁16号线新场站距离约3公里。

　　从项目到新场地铁站并不方便，无直达公交，须步行约1公里后方能乘坐公交，总共须费时约25分钟。若工作在陆家嘴，出行通过公共交通，则至少须1小时车程，还算可以。

　　△项目通往地铁站公交车

　　出行自驾会更为便利，项目东面约500米是S2沪芦高速收费口，可连接S32申嘉湖高速及G1501绕城高速。若工作在陆家嘴，自驾也至少须50分钟车程，上下班高峰期则费时更长。

　　从地图上来看，项目所处区位属于“国际旅游度假圈”范围内，项目距离迪士尼直线约12公里，距离上海野生动物园直线约7.8公里，新场古镇直线约1.8公里。

　　生活配套与项目有一定距离

　　新场目前虽没有特别有名的大型商业设施，但基本的生活配套较为齐全，超市、菜场和学校一应俱全，日常的基本生活还能够得到保证。

　　△中优商业广场

　　中粮首创禧瑞祥云项目周边配套多集中在1.5公里左右的新场古镇周边，与项目一路之隔的是新场镇首个商业综合体中优商业广场，据说已有万豪酒店入驻。1公里内有新城幼儿园，2公里内新场中学、浦东新区新场幼儿园、新场小学等。

　　目前来看，项目2公里范围内有解放军第八五医院新场分院和社区医院，不过附近并无三甲医院。

　　单价不高却想在面积上做手段

　　中粮首创禧瑞祥云首次开盘将推出唯一一种户型，仅有90平与110平之差，以90平为主。90㎡3房2卫的洋房，一梯两户，两户型东西对称，整体属于大面宽、短进深格局，客厅、主、次卧3开间朝南，并且客餐厅是并排设计，连成一体，整体有5.4米宽，加上南北双阳台，采光和通风充足。不过，朝北的卧室就不是很宽敞了，仅适合作书房或婴儿房之用。

　　整体来说，户型还算不错。不过，据售楼人员透露所有一楼的房源，还附赠朝南花园和全明地下室(两个南侧采光井)，全明地下室也有3个开间，面积相当可以，正如销售说的那样“一楼的价格自然也会比其他楼层要高一些。”

　　周边二手房3-3.5万元/平 与项目楼板价齐平

　　△周边二手房

　　△周边二手房价(链家网)

　　目前，在链家网上，中粮首创禧瑞祥云附近的次新房中东方冠郡挂牌价约30000元/㎡，万科清林径因为是万科开发的小区，由于品牌效应，所以挂牌价相对比较高，达到约35000元/㎡。中粮首创禧瑞祥云报价暂时还未出来，不过该地块楼板价已达周边二手房价，可见未来售价会高出周边不少。并且从位置上来看，这些二手房更靠近商业中心，距离地铁站更近，优势更为明显。

　　高价拿地后或是白忙活一场

　　据房掌柜了解，中粮首创禧瑞祥云项目前身是中粮24.4亿竞得的浦东新场地王。

　　2016年6月29日，中粮以24.4亿元竞得浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块，溢价率约234%，楼板价约35744元/㎡，扣除5%的保障房等不可售部分后，实际楼板价达到38266元/㎡，当时业内人士分析，未来售价需要超过60000元/㎡才能保本。

　　值得关注的是，寻求合作伙伴共担风险已经成为央企拿地王的一个重要选项，引进其他房企联合开发，并且让出控股权成为不少地王项目的必经之路。2016年12月，首创以2.5亿元入股中粮新场项目(中粮首创禧瑞祥云)，获得50%持股权。

　　中粮首创禧瑞祥云历经2年的打磨，终将入市，不过知情人士透露：“上海新房限价一时不会松懈，为回笼资金，只能低于5万的均价申报预售证。若果真如此，对比楼板价，去除成本，或许只是白忙活一场。”