北京市甲级写字楼市场达历史顶峰 租金或将小幅下降

建筑面积共计约75.9万平方米的十五座优质物流物业计划于2018年下半年入市，其中大部分将位于市场新兴区域。北京优质物流物业市场预计将有三座新项目完工入市，天津与廊坊将各有十座及两座。鉴于国内电子商务产业仍处于高速扩张期，来自电子商务零售商及相关第三方物流供应商的大面积仓储面积需求预计将在未来数年内保持旺盛。受惠于此，区域内新增供应或将在短期内被迅速吸纳，市场空置率将大体保持现有水平。得益于京津廊区域强劲且稳定的租赁需求，以及核心市场相对有限的新增供应，租金将维持稳健的增长水平；北京、天津及廊坊优质物流物业市场平均租金预计半年环比涨幅分别为2.7%、3.0%及2.6%。随着京津廊优质物流市场核心区域愈发缩紧的土地供应以及几近无可租赁面积的现状，拥有未来供应的新兴区域预计将引发市场更多的关注。此外，北京新机场即将于2019年正式启用，我们相信固安及永清等临近新机场的河北区域或将成为下一个仓储热门市场，并吸引来自国内外业主及租户的新一波强劲需求。

投资市场交易活跃

2018年上半年机构投资者在北京积极寻找可交易机会，共录得11宗整售交易，总交易金额超过人民币80亿元。其中资产包交易活跃，两宗交易涉及资产包交易。尽管投资者仍最为关注写字楼（包括商务园）业态，但实际成交以酒店（含服务式公寓）和零售为主。其中酒店（包括服务式公寓）交易最为频繁，成交金额占比约42%，位居首位。零售因有两个资产包交易，成交金额占比约31%，位居第二。与近几年的成交区域略有不同，上半年成交项目中超过60%位于四环路以内，多为非知名项目。对这些区位较好的成交项目，买家多有项目提升的计划。

由于国内流动性持续收紧，将促使更多可交易资产浮出水面。同时宏观经济向好，投资者仍看好房地产前景。预计2018年下半年将有更多大宗交易成交。未来可交易物业仍以非核心区域为主，核心区域具有翻新改造潜力的老旧项目亦将吸引投资者的持续关注。北京市2018年3月发布的“正负清单”限制了改造的空间，改变土地用途的改造可能受限。但政府对出租型公寓业态的大力支持会促使该领域的整售交易出现。

二线重点城市写字楼市场回顾与展望

2018年上半年有一个面积约为9.5万平方米的新项目完工入市，天津优质写字楼市场的总存量因而半年环比上升5.1%至约196万平方米。2018年上半年，天津优质写字楼市场整体表现稳定，全市空置率半年环比微升0.1个百分点至33.7%。其中吸纳主要集中于新近完工的高品质项目，内资金融、TMT及房地产行业仍为租户的主要构成。由于新入市项目因位于非核心区而租金低于全市平均水平，且业主间竞争的加剧使得老旧项目的业主提供租金优惠以挽留租户，在2018年上半年末天津优质写字楼市场平均净有效租金半年环比下降1.1%，录得人民币95.4元每月每平方米。

2018年下半年，预计将有约33.5万平方米的四个项目新增入市，这也使得2018年的新增供应达到天津优质写字楼市场的历史最高水平。空置率也将因此被推至历史高位，于2018年底达到约39%。在新增供应集中的海河和新兴子市场内，市场竞争将更加激烈，业主为挽留租户也将继续在谈判中保持灵活。我们预测于2018年底，全市平均租金将半年环比下降1.1%至人民币94.4元每月每平方米。市场的利好也将为租户升级至更高品质楼宇及加强成本控制提供良好的契机。

沈阳优质写字楼物业市场回顾与展望

2018年上半年，两座分别位于太原街与五里河子市场的优质写字楼物业——盛京保利文化中心及佳兆业中心完工入市。此为2017年上半年以来沈阳优质写字楼物业市场核心区域首次出现新增供应。有鉴于此，沈阳优质写字楼物业市场存量半年环比增加2.3%至约157万平方米。受新增供应较高空置率影响，市场整体空置率有所上升，半年环比增加3.6个百分点至31.5%。2018年上半年沈阳优质写字楼物业市场需求持续回暖，租赁活动主要集中于金融类租户搬迁及升级。值得一提的是，位于核心区域的大部分现有项目租赁活动稳定，空置率持续下降。上半年沈阳优质写字楼物业市场平均租金受新增项目较低租金水平的影响，微降0.45%至人民币89.5元每月每平方米。

2018年下半年合计建筑面积约9.5万平方米的三座新项目将完工入市。新增供应将全部集中于核心区域，分布于北站CBD及五里河子市场。展望未来，我们相信沈阳逐渐改善的经济指标以及投资环境将继续支撑优质写字楼物业市场的需求。鉴于下半年新入市项目的核心位置以及较高的楼宇标准，我们预计其可租赁面积将被迅速吸纳。受现有项目部分老旧租户调整影响，市场整体空置率或将在2018年下半年半年环比微增0.5个百分点至32.0%。因部分项目或将进行租金调整，2018年下半年沈阳优质写字楼物业市场平均租金或将半年环比微降0.8%。