11、短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。非常简单,就坚持这个逻辑,剩下的都是信仰问题了。
12、未来中国人往哪里流入呢?有人说往大城市流动,有人说往小城市流动。我跟大家说,中国过去十多年,我们城市规划指导思想一直没变,"控制大城市规模,积极发展中小城市和小城镇,区域均衡发展",这就是我们城市化的思路。
13、未来中国人口往哪里流动呢?我们研究了十几个经济体,不管什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最基本的规律和趋势。中国过去也是这样的趋势,人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移,不仅过去十年,未来二十年仍然如此。
14、当很多人问你对中国房地产市场怎么看的时候,这个问题无法回答。因为房地产永远是一个区域市场。比如说过去的两年北京上海房价翻了一倍,东北房价没涨啊。所以搞开发的人永远记住,房子最重要的是什么?地段。第一是地段,第二是地段,第三是地段,所以判断房地产市场永远也要记得它是有区域属性的。
关于中国经济增速换挡:
15、2010年我们提出增速换挡的时候,很多人认为我们在向社会传递负能量,也是各种上纲上线,根本就不讲道理。然后我们的政策过去十年一轮一轮的刺激房地产,想重新回到高增长的轨道。有时候真的很无奈,作为学者在这种时候你只能依靠信仰。
16、2010年这场论战的背景是什么呢?主流看法就是中国还可以高增长。现在回过头来看,非常遗憾,如果我们早点认识到中国要增速换挡了,就不会一轮一轮的刺激房地产来稳增长。
17、过去十年十倍的房价上涨,很多人动不动讲现金为王,他都不知道这个血泪史。10年10倍,为什么?我们一轮一轮的刺激房地产,想重新回到高增长的轨道。
18、增速换挡背后的驱动力是什么呢?核心是两个,房地产投资的长周期峰值和刘易斯拐点。
19、中国主流人群出生的年份在1962年到1976年,他们决定了中国经济增长和经济结构的主要特点。最近为什么大户型卖得好,就是这批人换房子。
20、人口的老龄化在加速地到来,我们看到刘易斯拐点的出现,导致了劳动力成本的上升以及中国出口的增速换挡,房地产投资的高潮已经过去了。
21、一般是在增速换挡的初期,其他经济体也大都没有认识到经济已经告别了高增长,都有思维的惯性,这个时候干什么呢?倾向于刺激房地产、货币超发来刺激经济,试图维持相对比较高的增长平台。但是这个时候是加杠杆的,所以股市、债市也不会表现得太好,无风险利率比较高,积累了债务杠杆率。
22、在(增速换挡)下半场,通过改革、出清,你会发现会出现新一轮牛市。
关于新周期的四个阶段:
23、经过六年多市场出清,叠加供给侧改革和环保督查,中国经济正站在新周期的底部和起点上。新周期的核心是:产能周期的第三个阶段,产能出清、行业集中度提升、剩者为王、企业盈利改善、银行不良率下降、资产负债表修复、为新一轮产能扩张蓄积能量。
24、有观点认为新周期是需求的复苏。我们强调的是产能出清新周期,产能出清引发的资产负债表修复至少有2-3年时间,所以从去年开始到明年,我们都处于这个阶段。
25、有观点认为新周期是设备扩张周期。产能出清新周期,处在产能周期的第三个阶段。目前并没有进展到第四个阶段设备扩张周期,当前商品价格和周期股的大涨主要是产能出清而不是产能扩张。
26、2011年、2013年市场多次有分析师预测新周期启动,结果均被证伪,有观点认为这一次新周期也会被证伪。但是经过长达54个月的通缩和市场自发出清,叠加供给侧改革,产能出清周期已经接近尾声。当新周期真的来临时,人们已经不敢去确认了。
27、市场是很公平的,不要忘了,过去这几年,这些上中游传统行业有多惨,大家还记得2015年韶钢要卖壳吗,多少传统行业要转型,人家亏了这么多年,今年赚一点点钱,很正常。
28、有观点认为新周期意味着改革任务完成,不需要再改革了。这也是一种误解,产能出清新周期仅就部分行业的产能过剩而言完成了阶段性的任务,改革仍任重道远。
29、我认为,"新周期必将经历四个阶段:看不见、看不起、看不懂,最后来不及"。
关于任泽平自己:
30、我们的研究一定要接地气。就是说,我觉得人一定要真诚,忽悠别人,最终忽悠是自己,你的职业生命。所以我觉得一定要真诚,错了要勇于面对,正确了也不要沾沾自喜,要不断学习,要自我进化。人的价值还是取决于对社会贡献的大小,我觉得还是要不忘初心,要感恩这个时代给我们提供的机会,你所有的工作、所有的成就都是时代给的,所以你要回馈时代。
赔本的买卖谁都不会做,深谙用人之道的许家印更是如此。在许家印心中,任泽平一定占据了很大的分量。对于任泽平来说,他只是在做他最擅长的事;而对于许家印而言,任泽平的到来也许让他那句“未来三年再造两个万亿恒大”的豪言有了愈加十足的底气。