开发商拿地态势依然保守：只求“不踏错”

尽管在大型房企推动下9月份土地成交急剧飙升，但这仍不能研判土地市场走向全面回暖，开发商拿地态势依然保守。

万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)总裁郁亮在9月初曾如此公开表示，万科近期开始密集拿地并非下注后市回暖，因为地方政府上半年无地可卖，土地集中在下半年推出，这也导致下半年买地的数量比上半年多，但不存在对后市是否乐观的问题。

从买地金额占销售金额比例这个核心指标，除龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)显得颇为激进外，目前多数开发商拿地量依然处于历史相对低位。

可以参照比较的是，经历2008年的楼市低迷之后，2009年土地市场开始反弹，当时在行业的前十大公司中，大部分房企的买地金额占销售金额比例均在70%以上，低于50%的只有万科一家。

根据中国房产信息集团（CRIC）的最新调研报告，15家典型房企拿地支出占销售收入比重从去年前三季度的28%左右，下降至2012年前三季度的17%左右，其中有6家房企今年来拿地支出占销售收入的比重不足10%。

这一比例在25%以上的房企有三家，分别为龙湖、万科、招商，其中龙湖这一比值高达69%，位居第一。而多数房企始终控制着拿地规模，保持企业现金流安全平稳，远洋、世茂等房企至今甚至仍没有新增土地储备。

从总量上来看，2012年1~9月，CRIC监测的15家典型企业总新增建筑面积达4424.60万平方米，拿地金额为1098.74亿元，同比仍分别减少34%和31%。

万科董秘谭华杰此前曾向《第一财经日报》表示，对万科来说，如果停止买地的时间超过一年，万科的经营持续性就会遇到挑战。

根据以往数据，万科买地金额占销售金额比例通常在20%~50%，其中2009年至2011年三年间分别为38.8%、55%和24.4%。按照万科的要求，土地资源一般保持两到三年的水平，这个年限在全世界大型地产商中是最低的。

土地价格相对回落，可能是刺激房企拿地的另一重要原因。从CRIC监测的全国30个重点城市经营性用地来看，2012年1月至9月20日的土地底价楼板价为1706元/平方米，较同期跌幅为6%，较2011年全年的跌幅为9%，基本上和2010年的底价楼板价相当，但是仍高于2009年和2008年。

在具体城市中，1~9月，济南、厦门、青岛、宁波、太原等地的土地底价楼板价和成交楼板价出现了低于2008年的情况。

谭华杰认为，即便是土地价格回落，但从实际情况看，能够做到“抄底”和“逃顶”的开发商基本不存在，包括万科也没有能做到例外。

其依据是，在土地市场中无法“踏对”的原因，主要是行业缺少长期融资渠道和反周期操作的金融工具，开发商的钱在市场景气时只能用来买地，从而导致土地市场竞争加剧，地价高企。而市场一旦陷入低谷，企业因资金紧张又难以展开大的动作。

谭华杰说，开发商在土地市场上“踏对”是困难的，只能追求“不踏错”，即在地价高位时不买入过多的土地，当地价低位时不至于没有钱买地。

(第一财经日报)