11月27日,上海易居研究院发布最新研究报告显示,截至10月底,其监测的80个城市新建商品住宅库存总量为39490万平方米,环比减少2.1%,同比减少10.1%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,2015年以来全国80城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,充分体现了近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。
观察历史数据可知,当前全国80城库存规模相当于2013年8月的水平,即库存规模回落到了四年前的水平。
80城新建商品住宅库存量
房掌柜查阅报告获悉,截至10月底,一、二、三四线80个城市仙剑商品住宅库存总量分别为2168/23884和13438万平方米,环比增幅分别为-2.2%、-2.4%和-1.5%,同比增幅分别为-17.6%、-9.6%和-9.6%。
对此,严跃进表示,当前三类城市均呈现了环比和同比的下滑态势,未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市,补库存的空间依然较大。
从城市数量来看,10月份,80个城市中,有13个城市库存出现了同比增长现象。其中,珠海、合肥、惠州3各城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到95%、79%和77%。
此外,80个城市中,有67个城市库存出现同比下滑态势。其中,杭州、柳州和马鞍山的同比跌幅较大,分别为55%、49%和38%。
在严跃进看来,库存同比下跌的城市数量明显多于上升的数量,80城补库存的节奏需要加快。
报告显示,10月份,80各城市新建商品住宅月度新批准预售面积为2782万平方米,环比减少33.3%,同比减少36.4%。
“总体上看,10月份房企推盘节奏有所放缓。”严跃进认为,这也说明当前预售证管控政策一人是比较严厉的,且超乎预期。
80城商品住宅新批准预售面积
根据报告可知,今年前十月,全国80个城市新批准的预售面积为32711万平方米,同比下跌16.5%。
对此,严跃进解释称,预售证发放规模减少,一方面和各地前两年供地节奏有所放缓有关,另一方面也和各地价格管控有关。“在当前房地产四次昂求稳定的大背景下,很多高价楼盘若不主动调低申报价格,那么就会面临无法获得预售证的尴尬。”
此外,从存销比方面来看,10月份,80个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.8个月,与9月份持平。
具体来看,10月份,一、二、三四线80个城市新建商品住宅存销比分别为11.9、10.7和10.9个月,相比9月份11.6/10.6和10.8个月数值,三类城市均有所反弹。
“观察近期这三类城市的存销比数据,从纵向看,基本上都呈现了在低位水平上微小反弹的态势。”严跃进表示,而从横向看,一线城市的去化周期基本比二线城市、三四线城市要打,已经增长到压迫房价下跌的程度,这也可以解释近期几个月国家统计局公布的70城房价指数中,一线城市房价指数率先下跌的现象。
此外,严跃进还指出,今年前十月全国楼市深度调整,充分体现了去年“930新政”调控以来的政策效应,尤其是一些房价过快上涨的城市,在预售证发放上持续收紧,对于督促房企降价。稳定房价等都发挥了重要作用。
“从短期来看,至少在今年年底前,考虑到房价稳定的政策导向没有变化,所以年底前部分城市依然会执行较为严厉的预售证管控政策,这会制约库存规模的上升速度。”严跃进强调。
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