首次采用“竞自持”模式 将监管自持经营
10月东莞土拍将再次推出全新的土拍模式——“限价+竞自持面积+竞自持年限”,6宗已排期的商住地中有5宗采取限价竞自持的方式,住建及房管单位将对自持经营年限内的项目进行全程监管。
东莞“竞自持”模式与其它城市大致相同,主要可分为三步走:限价+竞自持面积+竞自持年限。
①在竞价过程中,若竞买人申请人的最高报价不超过(即小于等于)最高限制地价时,按照价高者得原则确定竞得人及成交地价款。
②当报价超过最高限制地价后,不再接受更高报价,竞买方式转为竞自持商品住房面积。无人出价后,自持面积最高者得地。
③当竞买人报出自持商品住房面积比例为100%时,仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的,竞买方式转为竞住宅自持年限。无人出价后,自持年限最高者得地。若一直有人出价,则最早出价自持70年的竞买方得地。
据房掌柜了解,土地竞得人需对自持商品住房集中配置,自持经营,在自持年限期间需整体登记、整体抵押,不可分割登记、分割抵押,也不得办理销售许可,全程将由住建及房管单位进行监管。
三旧改造供应将超越土地拍卖
据东莞统计局数据显示,东莞目前建设用地开发强度已达46.8%,仅比深圳(48.6%)低约2个百分点,更是香港的两倍。如果严格执行土地规划,本轮仅剩余2.3%新增土地利用空间。在开发强度不变的情况下,盘活更多土地资源,还得靠三旧改造。
东莞2017年住宅用地计划供应约346公顷(346万㎡),即使把10月出让的商住地全部统计,土拍至目前为止供应也不超过30万㎡,仅是计划中的尾数。
而近几个月,长安镇新安社区时代广场、黄江镇上群花园地块、厚街轻出地块、凤岗镇雁田中心区734、785地块、官井头中心区723、724、725、727地块等多个“三旧”改造单元已经相继进行了前期研究报告批前公示。2017年以来,还有东城碧桂园、富基悦湖等多宗三旧改造商住地完成协议出让的最终流程。
如果仅从这些数据进行对比,相对于上半年仅成交一宗商住地的东莞土拍市场,三旧改造方面的商住地供应量更为可观。
此前,面对东莞土拍市场的激烈竞争,深圳星河地产、富基地产等多个房企纷纷选择介入三旧改造项目,采用曲线拿地的方式,已经成功进驻东莞房地产市场。
万科、碧桂园、卓越等品牌房企也不甘人后,收储了多个三旧改造项目,东莞城区的万科中天城市花园、东城碧桂园、卓越中寰等在售楼盘都是三旧改造的产物。
8月底,在深圳2017房博会现场,东莞展示最新成果——10大旧改项目,更提出将打造城市更新2.0升级版,拉开三旧改造的新序幕。
东莞城市更新升级后,三旧改造商住地的供应和对楼市的影响力更值得期待!
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