冯仑：回看香港房地产模式，我们能学到什么？

房地产一直以来都是热门话题，香港回归 20 周年之际，令人不禁想起了冯叔在 2002 年首倡的：房地产业要从「香港模式」转向「美国模式」。近年来，香港房企随着当地经济的发展不断升级，不可同日而语，今天我们跟着冯叔回首来看看，我们从香港房企中学到了什么？

从住宅、商用，到轻资产模式

拿商用不动产领域来说，部分房企已经进入了一种新模式——以售养租，卖掉一部分，然后留下一部分用于出租，以租带动资金回流。再加上银行业的支持，出租经营到一定阶段，用经营型贷款把钱再拿回来。

这是当年香港房企做过的事情。一开始它们也是只做住宅，后来随着香港的发展，它们开始把住宅和商用进行配合，发展到了「社区性商业」阶段，商用部分以购物中心和附属的酒店、写字楼为主，和住宅关系很密切，所以可以卖掉一部分甚至是全部住宅，来支撑商用发展。

但是这种模式也只是过渡性的。随着我们经济的发展和土地制度、市场的变化，人均GDP （国内生产总值）到达 1.5 万美元之后，这个模式就会放慢速度，甚至停下来，然后进入下一个模式：轻资产模式。

举个例子，一个轻资产模式做得很好的企业，2/3 的资产都是管理资产，它们提供1/3 的净利润，而剩下 1/3 的直接投资资产则提供了 2/3 的净利润。

它有十几只基金，有纵向、也有横向的投资，通过基金、资本市场、自身产业三者的精妙配合，最终使它获得超高的资本回报率——是在亚洲上市的大型房产公司当中最高的。

轻资产模式其实是「美国模式」的亚洲版。在美国，企业不是用自己的钱买地，它们会在和政府洽谈之后，成立一个基金去买地，企业作为收费开发商来经营这块地。现在美国企业到中国开发项目，仍然采取这个模式。在美国模式下，企业直接投资比例更低，连管理资产的 1/3 都不到。

再往上，我还看到了美国的房地产信托资金支付模式，在轻资产模式的基础上又跟黑石集团做了一笔交易，一次性给它 390 亿美元的写字楼。

房地产价值的变化

为什么房地产行业的这些改变和创新会在这个节点发生？就像人类为什么是 20 岁结婚，25 岁生小孩，而不是 5 岁？这里面有三个必然性。

第一，由经济增长自然产生的需求重点变化。

在人均GDP达到8000美元之前，我们首先要解决的是住的问题，顾不上开发度假村、写字楼、购物环境，所以这个时候，住宅几乎就等于房地产。

但是现在中国人均 GDP 已经超过 8000 美元，房子有了，住得踏实了，就开始抱怨买东西、看病、孩子上学不方便。于是社区性商业开始出现了，围绕几个住宅区或是一个大型住宅区的街铺、购物中心需求将会非常旺盛——美国上市的商用不动产中，市值第一位的就是购物中心。

等到购物中心满足了大家，移动、创业、金融服务需求又会越来越强烈，写字楼里面的人越来越多，对高档写字楼的需求也开始增多。创业的人开始多了，闲钱多了，买的东西从必需品变成奢侈品，所以高级购物中心、酒店也出现了。

第二，房地产的价值链有其内在的变化。

房地产行业的下游为制造业，到中游变成服务业，上游则是金融业。制造业的核心是成本、速度、规模，只要围绕这些进行创新，在制造业中就一定会胜出。

服务业围绕的则是态度和服务技巧。态度很重要，但是如果技巧不好，比如推个油把凳子砸到客人脸上，怎么道歉也得不到小费。