在服务业这个领域里,估值的模型已经变了,核心指标变成了每平方米的回报率,而不是开发面积。我们在过渡模式下做的上百套楼也比不上人家这样的一套。
之后把服务业上市,就跨越到了金融业,价值链又会随之发生变化。
第三,中国市场经济的金融环境和金融制度发生了变化,使得轻资产模式等美国模式能够越来越容易在中国生存。现在很多公司抱怨说房地产不好做,赚不了钱;但一些专业性强、历史的公司,却过得很好,完全不差钱。
事实上,如果按照我刚才讲的创新逻辑去看,现在的房地产行业真不缺钱,直接融资在大规模地进入房地产市场,其中光是信托资金就从民间吸取了一万多亿。但是这些钱很少用在第一阶段的制造业,如果你还在这一阶段,是闻不到香味的。
到了第二和第三阶段,一些已经在做私募基金的企业,就会发现钱并不是问题,问题在于专业能力,企业能不能做到眼光好、手艺好、服务好,因为直接融资的投资人要求比银行更挑剔。
从制造业到服务业、再到金融业,每个阶段的创新重点不一样,所以企业要选择好自己的位置,清晰地认识到属于自己的阶段战略,这很重要。因为,按照我们前面讲的行业规律,房地产行业实际上还处在盛夏,将来的路还很长,我们的好日子也才刚刚开始。
未来,住宅仍然是中国长期发展的重点。中国人均住房面积从改革开放之初的 1.9 平米发展到现在的 30 平米,已经接近日本,但我们仍然忧心大家买不起房。
这个话题放在行业的大规律中来看,要等人均 GDP 提高到 8000 美元时才能解决,因为那时人们所有的温饱、基本生活需求等问题都已解决。
在全世界,所有人均 GDP 达到 8000 美元的地区,人均住房面积都可以达到 35-40平米。现在中国大陆人均GDP超过1万美元的城市已经有10个以上,如果再发展10年,县城人均GDP将由4000美元上升到6000-7000美元,省会城市则会超过 8000 美元,那时住宅问题这个社会话题就要退位了。
2024-05-09 10:10
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