冯仑：房地产后开发时代 房企关键竞争力是什么？

6月29日，中国房地产众筹联盟主席、万通集团创始人、御风资本董事长冯仑在“第三届中国房地产众筹创智峰会”上发表题为“后开发时代的房地产创新”的主题演讲时表示，运营能力、长期低成本资金、财务安排能力将会挑战开发商在后开发时代的竞争力。

在冯仑看来，2016年是中国房地产的分水岭，之前为“开发时代”，之后为“后开发时代”。

冯仑指出，开发时代的房地产产品是单一的，实际上就是“住宅”，而不是全面的房地产产品。其次，开发时代商业模式以快消为主，开发了就卖。此外，竞争力就是围绕单一的产品和快消为主来形成的。

“规模、成本、速度，就是比谁卖的规模大，谁卖的速度快，谁的成本低。开发时代所有的创新就围绕着这三件事。”冯仑如是说。

冯仑认为，地价的上涨、城市化的兴起、温和的通货膨胀，造成了过去20年房价持续上涨，使得我们过去开发时代的模式一直都是成功的。

而2016年以后，中国房地产进入后开发时代，情况变了。相对于开发时代，冯仑认为后开发时代有三个特点：

第一，产品变的越来越复杂，产品线不再只是住宅，而是开始进入一个稳定的、全面的产品线；企业模式越来越多样化，横向的产品服务越来越多。

第二，后开发时代的竞争力发生了转移，从竞争规模、成本、速度变成了运营能力、长期低成本资金、财务安排能力及开发商讲空间故事的能力。

最后，竞争力在后开发时代对开发商的更大的要求就是熟悉每一个空间能够做的业态，而且讲好这个空间故事，要做好规划，做好产品定位。

冯仑认为后开发时代所有的创新也要围绕以上三件事来展开。

冯仑指出，围绕着运营，开发商有很多创新的事可做。比如众创空间、优客工场等，这都是在运营存量资产。所以现在在运营方面的创新非常多。

其次，开发商围绕着低成本、长期资金的创新也越来越多，其中一个重要的创新就是“众筹”这件事。这个创新的核心是围绕着低成本长期资金来解决的。现在无论是对产品端的众筹、对股权的众筹、对开发商的众筹、对买房人的众筹，实际上都有很多国外可借鉴的成功的模式。

第三，创新应围绕着开发商自身，就是讲好空间故事的能力。

“总之开发商进入后开发时代的创新，应紧紧围绕着运营能力、长期低成本资金、财务安排能力及开发商自身的综合空间规划、布局和创新的能力。”冯仑总结到，这三个方面的能力将会挑战开发商在后开发时代的竞争力。