社科院专家邹琳华：高房价是一线城市宿命

　　由北京案例可见，遵循扩大土地供应原则来解决一线城市的住房供求矛盾，最终可能将掉入如下“摊大饼”陷阱：人口涌入——建设摊大饼——人口进一步涌入——进一步建设摊大饼——人口再涌入——再进一步摊大饼——大饼无法再摊、人口继续涌入——无法治理的高房价症及大城市玻这是因为，在城市化及大城市化这个特定的历史阶段，大城市人口的涌入是动态的，并不会随着土地供应的及时跟进而停滞不前。扩大的土地供应，必将被更多的人口涌入所消化。而受制于资源环境交通等的承载能力，大饼又不能无限制地摊下去。所以在一线城市，土地供应最终是没法钉住人口规模的。或者说，高房价是这些城市在这一历史阶段的宿命。为了稀释房价这一无法达成的目标，而将城市摊成一个让人难以接受的超级大饼，这个教训是非常深刻的。
　　从现实看，大多数特大城市，土地扩大供给的空间已经很小了。通过扩大土地供给来平抑大城市房价，只能是一个望梅止渴式的良好愿望。并不是有空地就能形成有效供给，也不是说房子可以一直盖下去。这还需要考虑到区域的环境、交通、公共基础设施等的承载能力。仍以北京为例，尽管有人“惊奇”地发现在四环到五环之间、五环到六环之间还存在不少空地，二环以内甚至还有大片平房，从而认为它还有很大的供地潜力，这实际上是一种误解。如果北京把这些空地都盖上了房子，把容积率进一步提高，那交通拥堵问题将极度恶化以至于无解。在私人汽车时代，我们的特大城市都不同程度存在人口过载或土地过度开发现象，其现实表现是交通的极度拥堵。如果要进一步提高土地开发强度，只能放弃私家汽车出行，而改走公交出行战略，否则交通可能要完全瘫痪。但私家汽车出行，又是我国国民百年中国梦的一个重要组成部分。禁止出行私家车与中国梦相悖，最终或是不得人心、无法推行的。在这种背景下，特大城市如果要提高或至少保持现有宜居水准，不仅没有条件扩大供地，还需要把现有的存量住房拆掉一部分以疏散人口。典型的手段如通过整治开墙打洞、拆除违建、迁走批发市场等低端产业等形式，把低端产业吸附的人口导出。这项运动，在我国的一些特大城市正在轰轰烈烈地开展。所以，在未来的很长一段时间内，中国的特大城市都没有扩大住房供给的潜力，甚至还需要拆除一部分老旧、违章住房，以缓解交通环境压力、维系城市宜居水平。
　　总之，只要人口城市化和大城市化的动力不发生根本性改变，高房价几乎就是现阶段我国特大城市的宿命。不扩大土地供应，中国特大城市住房市场必将逐步陷入“香港化”，具体表现为超高房价和低居住水平。而扩大土地供应，随着更多人口的涌入，中国特大城市住房市场迟早也将逐步“香港化”，同时还要掉入“摊大饼”陷阱无法自拔。该如何抉择，可谓仁者见仁，智者见智。雄安新区的设立，也正是基于跳出特大城市这一两难选择困境的一种新尝试，力求为人口稠密地区解决住房供求矛盾探出第三条道路。