叶檀：现在房价下跌 北京上海的水流到哪儿了？

我很年轻，年轻就是财富，大城市不会不欢迎我？这是幻想，残酷的现实是：任何一个国家移民都有门槛，财富或者技能。中国一线城市的经济与人口结构正在进行大调整，北京、上海人口不断流出。问题是，流出的人口都到哪儿去了？

多少人抱着坚定的信念，就是全球房价被水淹了，北京房地产也是仰着脖子呼吸的那个，但现在，水快要漫过鼻尖。

二三线热门城市抢房潮持续，我不认为总体房价会下跌，但一线城市的疯狂上涨可能暂告一段落。

这是严厉调控一线城市的必然结果，有形的手再次起作用。想在一线城市购房的不必太心焦，拿个板凳坐下来，咱们可以慢慢挑。

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❖ 什么？一线城市不欢迎我？

人口调整有两个含义，一是控制人口总量，二是调整人口结构。

5月17日，北京市委讨论通过《北京城市总体规划(2016年至2030年)》，构建“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，改变北京以前单中心聚集、城市“摊大饼”的发展模式。

确定北京市常住人口规模2020年控制在2300万人以内，2020年以后，长期控制在2300万人左右。如果不控制，估计花个五六年时间，北京不废吹灰之力就会突破人口上限。

一线城市的经济与人口结构在进行大调整。这几年北上的常住人口在下降。据李迅雷的数据，2016年，上海常住人口仅增加了4.7万人，其中，户籍常住人口增加6万人，说明外来常住人口减少了1.3万人，上海的外来人口连续两年减少。北京2016年常住人口仅增加2.4万人。

人口到哪儿去了？回到房价相对低、落户很容易的武汉、合肥这些城市去了。这是中国逼迫资源向二线城市集中、建立全国性城市群的过程。

此前北京动批搬迁、清查地下室，不管有多少解读，有个作用是明确的，生活成本上升，把贫民窟扼杀在萌芽状态。

上海成本也在上升，在上海没房的人无法再打擦边球。4月24日，上海市规划国土资源局出台经营性用地出让管理规定，要求出让合同中应明确，办公用地不得建设公寓式办公（项目），商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店。

上述这会赶走两类外地人，没有财富和没有技能的人。有财富的人，户口从来不是门槛。有技能的人，会有政府的支持。6月12日，北京市住建委昨日发布消息，朝阳区锦都家园自住型商品住房项目即日起启动网上申购，其中30%的房源即128套，专项面向新北京人出售。

有人会大叫，什么？我很年轻，年轻就是财富，大城市不会不欢迎我。这是幻想，残酷的现实是：任何一个国家移民都有门槛，财富或者技能。门槛是稀缺性的衡量标准。用北京市长蔡奇的话说，城市经济结构调整，劳动力结构也会调整。

02

❖ 房租没降 难道我看到的是假市场？

一线城市房价下降，现在主要是政策严控的结果。

北京房价下降。根据《观点地产》数据，2017年5月北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签2912套，环比微涨5.4%，同比下跌38%。5月二手房成交10801套，创27个月以来的新低。

面包跌了，开发商抢面粉没有以前那么起劲了。4、5月间，土地市场突然变冷，5月六宗商业住宅平均溢价率为6.28%，4月却高达35.94%。你举你的牌，我看我的戏，以往多家房企激烈争抢的局面已较少出现。你还在北京抢地吗？来来来，看看我这鄙视的眼神。

各地出台的房地产政策，包括提升首付比例，房地产去杠杆，限购限贷，除去高价房的红利，比如重新划分学区，让你的学区房的教育红利一夜归零，或者提升限制交易的年限，比如新购房五年内不许出售。天哪，谁知道俺们这里的房地产市场五年内会发生什么变化？

但北漂、沪漂的小伙伴们，怎么没有觉得生活压力减少？房租木有跌，办公室有小伙伴说，没有涨，但是房东的态度变好了。《新京报》还在说着北京二房东涨价的悲催故事——房价跌了出租的人多，租金也应该跟着跌，难道我看到的是假市场？

北京的数据显示，2017年5月北京市居民消费价格中，租赁房房租环比上涨0.3%，同比上涨4.1%。而在国家统计局6月9日公布的2017年5月份居民消费价格数据中，全国租赁房房租环比上涨0.1%，同比上涨2.9%。

一线城市一定是中国生活成本最高的地方，商业化程序最高的城市，出租市场最活跃。即使北京、上海的常住人口减少了，出租市场也不会光速下跌，那是个非常缓慢的过程。

并且，只要一线城市的富人多，根本不在乎租金那点钱。跟海南似的，多数人买了房子并不急于出租，他们能够承担物业，并且坚定看好房地产前景，他们更看中房地产的资产升值。

以目前的政策，租房市场不可能成为主导，租房的是二等公民，不能落户，高价读书，买房者相当于缴纳了城镇化的发展税，才配拥有公共服务。而租房的人，少缴了这部分税。这话虽然刺耳，却最接近真相。

03

❖ 我看好的城市没有变

中国城镇化过程，加上夯实房地产泡沫的过程，两个过程合二为一。

向一线城市亮红灯，是因为一线城市资源太多了，安全垫太厚了。所以，一线城市你给我暂时停一停，马儿啊，你慢些走，让二三线城市跟上来，这样，中国城镇化才能均衡。

还有，我前几年一直看好卫星城，现在仍然看好，但跟主城区一样，涨得太快了，得等等主城区溢出的步伐。

二三线城市那是笑不动了，杭州，武汉，长沙，合肥，厦门，这些城市群中的核心城市，现在还在延续无边美梦。新城市群的领头羊，在这一波泡沫中诞生了。